나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [21] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물(21-1) 포함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (21)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 5층502호

건물용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 98,096,000원

토지면적: 13.05㎡ (약 3.95평)

건물면적: 19.50㎡ (약 5.90평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

건축년도: 2017년 11월 24일

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물(21-1) 포함 (보일러실)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 남수원초등학교 북서측 인근 주택지대에 소재합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

토지 형상은 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

1.3. 건물구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물 중 5층 502호에 해당합니다.

외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호입니다.

내부 설비로는 도시가스, 급배수 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 사용승인일자는 2017년 11월 24일입니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 적용됩니다.

1.5. 감정평가 요약 및 공부상 차이

총 감정평가액은 98,096,000원입니다.

건물 전용면적은 19.50㎡ (약 5.90평)이며, 토지 지분은 13.05㎡ (약 3.95평)입니다.

감정평가서상 본건(502호)의 테라스에 제시외 보일러실(ㄹ, ㅁ)이 평가되었으며, 이는 매각에 포함됩니다.

건축물대장상 실제 이용 상태는 도시형 생활주택(원룸형)으로 확인됩니다.

1.6. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 30일자 수협은행 근저당권 (1,018,800,000원)

* 이후 등기된 권리:

* 2019년 07월 03일자 소유권 이전 (조순태)

* 2025년 04월 23일자 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매 개시결정 (888,681,357원)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 남 )

* 보증금: 92,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-15

* 배당신고일자: 2024-08-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

종합 권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,111,200,000원입니다.

1.7. 상권분석 및 시세

본건은 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 인근 지역의 시세는 다음과 같은 매매 사례를 참고할 수 있습니다.

* 최근 매매 정보 1:

* 면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

* 가격: 12,950만원 (2026년 7월)

* 평당가: 약 1,066만원

* 건축년도: 1981년 (연립주택)

* 최근 매매 정보 2:

* 면적: 54.11㎡ (약 16.37평)

* 가격: 26,000만원 (2026년 7월)

* 평당가: 약 1,588만원

* 건축년도: 2022년 (다세대주택)

* 최근 매매 정보 3:

* 면적: 40.13㎡ (약 12.14평)

* 가격: 12,000만원 (2026년 7월)

* 평당가: 약 988만원

* 건축년도: 1981년 (연립주택)

분석:

본건 물건은 전용면적 19.50㎡ (약 5.90평)의 소형 원룸형 도시형생활주택으로, 2017년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

가장 유사한 조건의 거래 사례인 2022년식 다세대주택(54.11㎡, 약 16.37평)이 평당 약 1,588만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 소형 면적임에도 불구하고 신축 연식 대비 높은 평당가를 기대할 수 있습니다.

하지만, 연립주택의 거래 사례(1981년식, 약 40㎡)는 평당 약 988만원 ~ 1,066만원 수준으로, 본건의 면적과 연식, 주택 유형을 고려하여 시세를 산정해야 합니다.

시세 추정:

본건의 면적(약 5.90평)과 신축 연식(2017년)을 고려하여, 유사 거래 사례의 평균 평당가(약 1,200만원 ~ 1,500만원)를 적용하면 시세는 대략 7,080만원 ~ 8,850만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다. (5.90평 * 1,200만원 ~ 1,500만원)

감정가는 98,096,000원이며, 이는 시장 거래가 범위 상단 또는 그 이상에 해당합니다.

1.8. 생활정보

* 교통: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 남수원초등학교 인근 주택가에 위치하여 기본적인 편의시설(상가, 마트 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택 등이 주를 이루는 주택가로 비교적 조용한 편입니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 본건 매각에는 테라스에 위치한 보일러실(ㄹ, ㅁ)이 포함됩니다. 이는 별도 관리나 철거에 대한 고려가 필요할 수 있으나, 현황대로 매수하는 조건입니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 있으나 대항력이 없고 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적입니다. 그러나 내부 점유 상태나 임대차 관계의 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 법적 제한: 비행안전제5구역, 가축사육제한구역 등 다수의 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 본건 소재지 주변(세류동, 남수원초등학교 인근)에 대한 일반적인 지도 및 검색 결과상, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 하지만, 실제 주변 탐문 시 추가적인 파악이 필요할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 19.50㎡의 소형 주거 공간입니다.

신축 연식 대비 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 인수할 임차 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다.

다만, 소형 면적임을 감안할 때, 투자 시 임대 수익률이나 향후 가치 상승 잠재력을 신중하게 검토해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 다수의 법적 제한 사항은 고려사항입니다.

1.11. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년식)로 관리가 용이함.

* 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없음 (0원).

* 주택가 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근이 양호함.

* 소형 원룸 형태는 1인 가구 임대 수요가 꾸준하며, 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있음.

* 현재 감정가(98,096,000원)는 시장 시세 대비 높은 편이나, 적정 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 수 있음.

1.12. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,096,000원입니다.

최근 거래 사례 분석 및 본건의 면적(약 5.90평), 건축 연식(2017년), 주택 유형(도시형생활주택-원룸형)을 종합적으로 고려했을 때,

인근 신축 다세대주택의 평당가(약 1,588만원)를 적용하면 약 9,370만원 (5.90평 * 1,588만원) 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건은 소형 면적으로 공급이 많고, 연립주택 등 유사 가격대의 거래 사례도 존재하므로 보수적인 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크(제시외 건물, 법적 제한 등)와 경매 투자 특성상 유찰 가능성을 감안할 때,

초기 입찰가는 감정가 이하에서 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

* 적정 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

이 범위 내에서 경매 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 물건은 임대 수익보다는 시세차익 또는 실거주 목적의 투자가 더 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.