나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [17] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물(17-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행되는 2025타경1044 (17) 부동산 임의경매 사건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층403호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장 상 공동주택(도시형생활주택-원룸형))

* 감정가: 104,096,000원

* 토지면적: 13.90㎡ (약 4.2평)

* 토지 지분: 13.896㎡ (약 4.2평)

* 건물면적: 20.76㎡ (약 6.3평) (전용면적)

* 건물 제시외 면적: 1.20㎡ (약 0.4평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

* 사용승인일자: 2017.11.24

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지: 인접 도로 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 보존 등기: 2017.11.30, 장진호

* 근저당: 2017.11.30, 수협은행, 1,018,800,000원 (말소기준권리)

* 소유권 이전: 2019.07.03, 조순태

* 주택 임차권: 2025.04.16 (말소 예정), 이홍배 (보증금 99,750,000원, 전입 2024.03.18, 확정 2024.02.08)

* 임의 경매 개시 결정: 2025.04.23, 유케이제십차유동화전문유한회사, 888,681,357원

* 총 채권액: 1,118,550,000원

* 권리 분석 결과:

말소기준권리인 수협은행 근저당(2017.11.30)보다 늦은 이홍배 씨의 주택임차권은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 99,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-18

* 확정일자: 2024-02-08

* 배당신고일자: 2025-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: (제공된 정보 상 대항력 없음으로 명시됨)

* 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되므로, 보증금 반환에 대한 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 7월 8일, 세류동 342번지 '심우(342-0)' 연립주택 (1981년 건축, 40.13㎡) 2층이 12,950만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일, 세류동 1015-1번지 '더스테이세류' 다세대주택 (2022년 건축, 54.11㎡) 5층이 26,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일, 세류동 342번지 '심우(342-0)' 연립주택 (1981년 건축, 40.13㎡) 1층이 12,000만원에 거래되었습니다.

* 종합 분석:

본 건은 2017년에 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교 대상인 1981년식 연립주택 '심우'보다는 신축성이 월등히 높습니다. 최근 거래된 2022년식 '더스테이세류'의 경우, 54.11㎡ 면적에 26,000만원(약 480만원/㎡)의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가 104,096,000원은 20.76㎡ (약 6.3평) 기준으로 환산 시 약 501만원/㎡로, '더스테이세류'의 평당 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다. 하지만, 본건은 2017년 건축된 점을 고려하면 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다. 1981년식 연립주택의 시세(약 300~320만원/㎡)와 비교하면 큰 차이를 보입니다.

본 건은 1인 가구 수요가 많을 것으로 예상되는 소형 원룸형 주택임을 감안해야 합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 남수원초등학교가 인접해 있어 학령기 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 다세대, 도시형생활주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 감정평가 요약에 따르면, 본건과 관련된 제시외 건물(보일러실, 다락 등)이 평가에 포함되어 있습니다. 이는 건축물대장과의 차이가 발생할 수 있으나, 본건은 제시외 건물 포함 매각이므로 낙찰자가 별도로 철거하거나 행정적인 문제를 해결할 필요는 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부등본 및 건축물대장과의 일치 여부 확인은 필요합니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 본 물건은 유동화되었고 공동담보로 묶였던 물건 중 하나로 추정됩니다. 이는 복잡한 채권 관계가 있을 수 있음을 시사하나, 권리분석 상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 주변 혐오시설 조사 결과

* 주변 지역에 대한 지도 및 검색 결과, 본 건물의 직접적인 위치나 남수원초등학교 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 공장 등)이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 수원시 전반에 걸쳐 자원회수시설(쓰레기 소각장) 운영 및 관리에 대한 내용이 검색되나, 본 물건 소재지와 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 양호한 입지 조건과 안전한 권리 관계를 갖춘 매력적인 경매 물건입니다. 특히, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 주변 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때 감정가 수준에서 접근 시, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안전한 권리 관계: 낙찰 후 인수해야 할 권리(보증금, 등기부상 권리 등)가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구가 선호하는 원룸형 소형 주택으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 소형 면적으로 실거주 목적 또는 임대 수익을 위한 투자 목적으로 모두 적합합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 104,096,000원

* 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(약 501만원/㎡)는 주변 신축 다세대주택의 최근 거래가(약 480만원/㎡)와 유사하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 1981년식 연립주택과는 큰 격차가 있습니다.

* 안전한 투자를 위해 감정가 이하로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적인 예상 입찰가: 감정가의 90% 수준인 약 93,686,400원

* 적정 예상 입찰가: 감정가의 95% 수준인 약 98,891,200원

* 최대 고려 입찰가: 감정가 수준인 104,096,000원

입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.