나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [18] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (18)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층404호

건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 404호

건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 20.83㎡ (약 6.3평)

건물면적: 31.12㎡ (약 9.4평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 1억 5,600만원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일자: 2017년 11월 24일

2. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임.

건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (상세 내용 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 지

* 보증금: 1억 2,600만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 9일

* 확정일자: 2023년 4월 14일

* 배당신고일자: 2025년 6월 30일

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으며, 배당을 통해 우선 변제받을 것으로 예상됨. 인수 보증금은 0원임.

물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 5월 6일.

4. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

인근 남수원초등학교 위치로 인해 학생 및 학부모 관련 상권의 배후 수요가 존재할 수 있음.

주변 유사 다세대/연립주택 매매 사례 분석 결과, 2022년에 준공된 54.11㎡ 면적의 다세대주택이 2억 6,000만원에 거래(㎡당 약 480만 5천원)된 사례가 있음. 또한, 1981년에 준공된 40.13㎡ 면적의 연립주택이 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원 내외로 거래(㎡당 약 300만원)된 사례도 있음.

본 건(2017년 준공, 31.12㎡)의 감정가는 1억 5,600만원으로, ㎡당 약 501만원 수준임. 이는 최근 거래된 신축 다세대주택의 단가와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가할 수 있음.

5. 생활정보

주요 편의시설: 남수원초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다세대 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통: 인근 버스정류장을 이용할 수 있으나, 구체적인 노선 정보는 추가 확인이 필요함.

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 외부 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 우려될 만한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제5구역에 포함되어 있어 관련 규제 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 일반 경매 물건과 달리 유동화 과정에서의 특수성이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 추가로 확인하는 것이 권장됨.

토지이용계획: 군사기지 및 군사시설 보호법상 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 군 관련 규제를 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년에 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 신축이며 도시가스, 개별난방, 엘리베이터 등 현대적인 설비를 갖추고 있음.

입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준으로, 1인 가구의 주거용으로 무난한 환경을 제공함.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없음.

유동화 물건이라는 점과 군사보호구역이라는 점은 잠재적 리스크로 고려할 필요가 있음.

감정가는 현 시세와 유사한 수준으로 보이나, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

신축급(2017년 준공) 원룸형 주택으로 1인 가구의 꾸준한 수요 기대.

대항력 있는 임차인 없어 권리관계가 명확함.

도심 접근성이 양호한 수원시 권선구에 위치.

인근 유사 신축 다세대 주택 시세 수준을 고려할 때, 추가 시세 상승 여력 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,600만원임.

주변 신축 다세대주택의 시세를 고려할 때, 본 건의 전용면적 31.12㎡ 기준 적정 시세는 약 1억 4,900만원 ~ 1억 5,600만원 범위로 추정됨.

채권자 정보, 유동화 물건임을 감안하고, 잠재적 리스크(비행안전구역 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 1억 3,500만원 ~ 1억 4,500만원 선에서 검토해 볼 것을 권유함. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.