나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [15] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (15)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층401호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 149,000,000원

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

건물면적 (전용면적): 30.01㎡ (약 9.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택

사용승인일자: 2017년 11월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제5구역(전술)

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (을1)

* 총 등기부채권액: 1,123,800,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1): 장진호 (2017.11.30)

* 근저당권 (을1): 수협은행 (1,018,800,000원, 2017.11.30) - 말소기준권리

* 소유권이전 (갑2): 조순태 (2019.07.03)

* 주택임차권 (을2): 신혜진 (105,000,000원, 2025.04.10 접수) - 전입 2023.10.27, 확정 2023.09.12, 말소예정.

* 임의경매 (갑3): 유케이제십차유동화전문유한회사 (888,681,357원, 2025.04.23 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 점유자: 신 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 10월 27일

확정일자: 2023년 9월 12일

배당신고일자: 2025년 4월 10일

대항력: 없음.

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기록되어 있습니다. 이에 따라 인수되는 보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 세류동 일대는 다세대, 도시형생활주택, 다가구주택 등 주거용 건물이 밀집된 지역입니다.

* 인근에 남수원초등학교가 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 비교적 조용하고 안정된 주택가에 위치합니다.

* 교육 환경: 남수원초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에게 편리합니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설 및 대중교통 이용으로 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 주변 시세:

* 최근 매매 정보 (2026년 7월):

* 연립주택 (1981년식, 40.13㎡): 12,000만원 ~ 12,950만원

* 다세대주택 (2022년식, 54.11㎡): 26,000만원

* 본건(2017년식, 30.01㎡)은 최신 연식임을 감안할 때, 2022년 준공된 다세대주택의 평당 단가(약 480만원/㎡)를 기준으로 추정 시, 약 1억 4,400만원 수준으로 시세가 형성될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 정보: 감정평가서상 타 호수(402, 403, 502, 503호)에 대한 제시외 건물(보일러실, 다락) 평가 내용이 있으나, 본건 401호에 대한 제시외 물건은 명시되지 않았습니다. 그러나 집합건물의 경우, 유사한 상황이 발생할 수 있으므로 건축물대장 등기부상과의 차이점을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

* 유동화물건, 공동담보: 복잡한 권리 관계가 있음을 시사하며, 경매 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 주변 시설: 조사된 정보 및 일반적인 주거 지역 특성을 고려했을 때, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 비행안전구역에 해당하여 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하는 2017년 준공된 도시형생활주택(원룸형)입니다.

* 건축된 지 7년 정도로 비교적 신축이며, 위치적으로 주택 밀집 지역에 속하고 남수원초등학교와 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 권리 관계상 인수되는 부담이 없어 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 전용면적 30.01㎡(약 9.08평)의 소형 주택으로 1인 가구 등 실거주 및 임대 수익 목적 투자에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 하단의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

* 실거주 및 임대 수익 잠재력: 1인 가구 수요가 꾸준한 지역으로, 실거주 만족도가 높고 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 신축급 다세대주택 시세를 고려할 때, 감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 149,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권은 말소 예정으로 보증금 인수 부담이 없습니다.)

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 2022년 준공된 인근 다세대주택(54.11㎡)이 2억 6,000만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 단가를 추정하면 약 480만원/㎡ 수준입니다.

* 본건(30.01㎡)에 이 단가를 적용할 경우, 약 1억 4,400만원의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가 1억 4,900만원은 이러한 시세 추정치와 비교했을 때 합리적인 수준 또는 약간 상회하는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수되는 권리가 없고, 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가 이상에서 입찰 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다.

* 권장 입찰가는 1억 5,000만원 ~ 1억 5,800만원 범위로 판단됩니다. (본 보고서는 투자 판단의 참고 자료이며, 최종 입찰가는 개별적인 시장 상황 및 위험 감수 정도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.