나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [16] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물(16-1) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (16)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 4층 402호

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지지분: 12.719㎡ (약 3.85평)

건물면적: 19.00㎡ (약 5.75평)

건물지분: 19㎡ (약 5.75평)

건물 제시외면적: 1.20㎡ (약 0.36평)

1.3. 매각 정보

감정가: 95,096,000원 (9,509.6만원)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 최초 소유권 보존은 장진호에서 2017년 11월 30일에 이루어졌으며, 이후 2019년 7월 3일에 조순태에게 소유권이 이전되었습니다.

말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당(채권최고액 1,018,800,000원)이며, 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

그 외, 2019년 7월 3일에 설정된 조순태의 소유권 이전 등기가 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 양지훈이 존재하며, 보증금 84,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 4월 16일, 확정일자는 2018년 3월 29일입니다.

해당 임차인은 배당신고일자(2025년 4월 10일) 기준으로 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. [cite:all]

3.3. 인수 권리 여부

본 경매 물건은 말소기준권리인 수협은행 근저당보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 주택임차권(양지훈) 역시 대항력이 없어 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 지상권으로 개요가 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 현재로서는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 거래 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 부동산의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 심우(342-0) 연립주택 (1981년 건축, 40.13㎡): 2026년 7월, 12,000만원 ~ 12,950만원에 거래되었습니다. 이는 약 311만원 ~ 335만원/㎡의 가격 수준입니다.

* 더스테이세류 다세대주택 (2022년 건축, 54.11㎡): 2026년 7월, 26,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 480만원/㎡의 가격 수준입니다.

4.2. 시세 동향

본건은 2017년 11월에 사용 승인된 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적은 19.00㎡입니다. 감정가는 95,096,000원(약 500만원/㎡)으로, 이는 최근 거래된 신축 다세대주택의 가격 수준과 유사하며, 비교적 최신 건축 연도와 작은 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 오래된 연립주택에 비해 단위 면적당 가격은 높게 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

건축물대장상 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물 중 4층 402호입니다. 2017년 11월 24일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

내부에는 도시가스 설비, 급배수 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 지역 정보

토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형 형태이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역에 해당하며, 그 외 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이 및 제시외 건물

기존 공부와의 차이점으로, 402호(기호16)의 테라스에 제시외 보일러실(ㄴ, ㄷ)이 소재하는 것으로 평가되었습니다. 또한, 물건명세서 상 "제시외 건물(16-1) 포함"이라고 명시되어 있어, 이는 매각 대상에 포함되어 낙찰자가 인수하게 됩니다.

6.2. 특이사항

본건은 유동화물건이며 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 금융 관련 특수성을 내포하고 있습니다.

또한, 임대 관계가 파악되지 않아 현장 방문 시 임차인이나 점유자 관련 사항을 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

6.3. 기타 잠재 리스크

현재까지 파악된 주변 지도 및 검색 결과, 해당 지역에 특정 혐오시설이나 심각한 민원 유발 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주변 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 최신 건축 연도를 갖추고 있습니다. 모든 채무는 매각으로 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 제시외 건물이 매각에 포함되고 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 합리적인 감정가 산정으로 보이며, 소액 투자나 1인 가구 임대 수익형 부동산으로 접근할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2017년)로 건물 상태 양호 기대.

* 소형 원룸형으로 1인 가구 또는 임대 투자에 적합.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸 예정으로, 권리 관계 명확.

* 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,096,000원입니다. 최근 주변 거래 사례에서 2022년식 54.11㎡ 주택이 260,000,000원(약 480만원/㎡)에 거래되었고, 1981년식 40.13㎡ 주택이 120,000,000원 ~ 129,500,000원(약 311만원 ~ 335만원/㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건(19㎡, 2017년식)의 감정가는 약 500만원/㎡ 수준으로, 최신 건축 연도를 감안하면 합리적인 시세로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 없고 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 소형 면적의 원룸으로 공실 발생 가능성 및 관리 용이성을 충분히 검토해야 합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최대 10% 내외의 상승을 고려한 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.