나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [13] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (13)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층 306호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 98,000,000원

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.127㎡

건물면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

건물지분: 19.61㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

건축물 사용승인일자: 2017년 11월 24일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 유케이제십차유동화전문유한회사입니다.

등기부등본 요약 시, 말소기준권리인 수협은행의 근저당(1,018,800,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부상 소유권 변동 이력이 확인되며, 말소 대상 권리에는 수협은행 근저당, 김민석의 주택임차권 등이 포함됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 7일

* 확정일자: 2022년 1월 12일

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과, 인수할 보증금은 0원입니다. 이는 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 배당받아 소멸될 가능성이 높음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 현재 해당 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다양한 형태의 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

남수원초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

최근 거래된 유사한 유형의 부동산 정보를 볼 때, 지역 내 주택 거래는 꾸준히 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 공동주택으로, 2017년 11월 24일 사용 승인되었습니다.

이용 상태는 도시형 생활주택(원룸형)으로 현재 이용 중입니다.

설비 내역으로는 도시가스 설비, 급배수 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 남수원초등학교가 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부와의 차이 사항으로, 일부 호실(기호16, 17, 21, 22) 테라스에 제시외 보일러실이 존재하며, 기호22(503호)는 복층 구조로 제시외 다락이 평가되었습니다. 이러한 제시외 부분은 추후 건물 철거 등의 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다.

현재까지 파악된 바로는 본건 건물 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적을 가진 아담한 주거 공간입니다.

입지상 주택 밀집 지역에 속하며, 초등학교 등 교육시설과 근거리인 점이 특징입니다.

권리관계상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

건물 자체의 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링보다는 기본적인 관리 상태 확인이 필요합니다.

제시외 물건 등 공부상 차이점은 존재하나, 주된 이용에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연도(2017년)가 비교적 최근이어서 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

원룸형 도시형생활주택은 1인 가구 증가 트렌드에 따라 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

소형 면적으로 소액 투자나 갭 투자에 용이할 수 있습니다.

모든 선순위 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계는 명확해질 전망입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

최근 주변 시세를 분석한 결과, 2022년 준공된 54.11㎡ 규모의 다세대주택이 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래를 기준으로 단위 면적당 시세를 산정하면 약 480만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건의 전용면적 19.61㎡에 적용할 경우, 시장 가치는 약 94,128,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 이 추정 시장 가치보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

다만, 본건은 신축 건물이며 소형 면적의 원룸형 주택이라는 점에서 특정 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

입찰 시에는 감정가 98,000,000원을 기준으로, 낙찰 가능성이 있는 가격대를 105,000,000원 ~ 115,000,000원 사이로 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

본 물건의 경우, 경쟁률이나 현장 조사 결과에 따라 입찰가가 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가는 신중한 판단 하에 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.