나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [14] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층307호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (14)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층307호

* 구분: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 사용승인일자: 2017년 11월 24일

* 감정가: 98,000,000 원 (9천 8백만원)

* 토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

* 건물면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치함.

* 주변환경: 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편임.

* 토지형상: 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (을1)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 낙찰 후 소멸될 것으로 보임. (예: 을2 주택임차권, 갑3 임의경매)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없음. (지상권 개요: 없음)

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 문 (보증금: 73,500,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2023년 9월 26일

* 확정일자: 2023년 8월 24일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 73,500,000원 전액 인수 여부는 불확실하나, 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 (2017-11-30) -> 소유권 이전 (2019-07-03)

* 근저당 (수협은행, 2017-11-30, 1,018,800,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (문우현, 2025-04-16 등기, 73,500,000원) - 말소 예상

* 임의경매 (유케이제십차유동화전문유한회사, 2025-04-23, 888,681,357원) - 말소 예상

* 총 채권액: 1,092,300,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대, 다가구, 도시형생활주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역임.

* 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됨.

* 남수원초등학교가 인근에 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 보이나, 해당 물건은 원룸형 주거 시설로, 임대 수익보다는 시세 차익 목적의 투자 또는 실거주에 적합할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 주요 도로 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리함.

* 편의시설: 주택가 인근이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 도보 거리 내에서 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 교육시설: 남수원초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대의 경우 교육 환경이 양호할 수 있음.

* 기타: 본건은 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구에 적합한 형태임.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 면적 (19.61㎡): 매수자가 제한될 수 있으며, 환금성에 영향을 줄 수 있음.

* 유동화 물건/공동 담보: 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 권리분석 상 명확히 소멸/인수 관계가 파악되어 있으므로 큰 문제는 없을 것으로 보임.

* 건축년도 (2017년): 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 고려 필요.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인할 것을 권장함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적임에도 불구하고 입지 조건 및 교통 여건은 양호한 편임.

* 권리분석 상 특이사항 없고, 임차인의 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 감정가는 98,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄 매각임.

* 다만, 면적이 매우 작으므로 투자 목적 및 시세 차익 가능성을 신중하게 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적 소유를 통한 1인 가구 임대 수요 확보 가능성.

* 비교적 신축 건물로 건물 노후화에 따른 수리비 부담이 적음.

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 98,000,000 원

* 건물 면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 2022년식 54.11㎡ 다세대가 26,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 단위 면적당 1587.1만원 수준임.

* 본건(19.61㎡, 2017년식)을 유사한 단위 면적당 가격으로 환산 시, 약 9,409만원 (5.93평 * 1587.1만원/평) 수준으로 추정됨.

* 감정가(9,800만원)는 최근 시세 대비 소폭 높거나 유사한 수준으로 판단됨.

* 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원인 점을 감안하면, 실질적인 명도 비용이 적어 입찰에 유리함.

* 종합적으로 고려 시, 감정가 수준 이상에서 입찰이 이루어질 가능성이 있음.

* 제안 입찰가: 100,000,000 원 ~ 110,000,000 원

* 추천 입찰가: 105,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.