나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [9] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12번지 3층 302호 (도로명 주소: 경기도 수원시 권선구 세지로12번길 9-9)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 155,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도인)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 건물 상세 정보

건물면적: 31.35㎡ (약 9.49평) (전용면적)

건축구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건축연도: 2017년 11월 24일 (사용승인일자)

해당층: 총 5층 중 3층

외벽: 돌붙임 등 마감

창호: 샷시창호

설비내역: 도시가스 설비, 급배수 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비

1.3. 토지 상세 정보

토지면적: 20.98㎡ (약 6.35평) (본건 토지지분)

토지형상: 인접도로 대비 평탄한 대체로 정방형

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지는 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (을1) 입니다.

총 등기부채권액: 1,108,050,000원

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 지상권 (세부 내용은 물건명세서 참고)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2017.11.30)

* 근저당권 (을1, 수협은행, 1,018,800,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을2, 진세정, 89,250,000원, 말소)

* 소유권이전 (갑2, 조순태, 2019.07.03, 매매)

* 임의경매 (갑3, 유케이제십차유동화전문유한회사, 888,681,357원, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인: 진세정

보증금: 89,250,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2018년 1월 29일

배당신고일자: 2025년 4월 3일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않습니다.)

4. 상권분석

본건은 주택밀집지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

"남수원초등학교" 북서측 인근에 자리하고 있어, 주거 배후 수요가 존재하며, 이에 따른 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

주변 교통망을 통해 수원시 주요 지역으로의 접근성이 양호하여, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 이동이 용이합니다.

도시가스, 개별난방, 급배수 위생 설비, 승강기 등 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

"남수원초등학교"가 인접해 있어 교육 환경 이용이 가능합니다.

단지 주변으로 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 본건(302호)과 직접적인 관련은 없으나, 건물 내 다른 호실(402호, 403호, 502호, 503호)의 테라스에 제시외 물건(보일러실, 다락 등)이 존재하여 제시외로 평가되었습니다. 이는 건물 전반의 관리 상태 또는 건축 관련 사항을 확인해야 함을 시사합니다.

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정 또는 종결 후 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닙니다.

감정가는 1억 5천 5백만원으로, 건물의 연식(7년차) 및 전용면적, 주변 시세를 종합적으로 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액이 높으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 진세정은 대항력이 없어 보증금이 인수되지 않으므로, 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근과 추가적인 권리 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근 준공(2017년)된 신축급 도시형생활주택으로, 임대 상품으로서의 경쟁력이 있습니다.

전용면적 31.35㎡의 소형 평수로 1인 가구 임대 수요 확보에 유리합니다.

대항력 없는 임차인으로 권리관계가 명확하고 추가적인 인수 부담이 없습니다.

상당한 토지 지분이 확보되어 있어 건물 노후화 시에도 토지에 대한 가치 보전이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 155,000,000원

최근 실거래가 분석:

* 비슷한 시기 준공된 주변 다세대주택 "더스테이세류"(2022년 준공, 54.11㎡)가 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산한 단위면적당 가격은 약 480.5만원/㎡입니다.

* 본건의 감정가는 31.35㎡ 기준 약 494.4만원/㎡로, 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

* 임차인의 보증금은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

예상 입찰가: 160,000,000원

이는 감정가 대비 약 103.2% 수준으로, 주변 신축 다세대주택 시세를 반영한 보수적인 예측이며, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.