나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층 303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

사용승인일자: 2017년 11월 24일

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

남수원초등학교 북서측 인근에 자리하고 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 학교, 병원, 편의시설 등의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (을1).

등기부상 총 채권액은 1,107,000,000원입니다.

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황진혁

* 보증금: 88,200,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 8월 14일

* 확정일자: 2023년 7월 10일

* 배당신고일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

황진혁 임차인은 확정일자를 받았으나, 전입일자보다 말소기준권리(근저당)가 선순위에 해당하며, 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 따라서 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 장진호 (갑1)

* 근저당권: 수협은행 (을1) - 말소기준권리

* 소유권이전: 조순태 (갑2) - 2019년 7월 3일 매매

* 주택임차권: 황진혁 (을2) - 2025년 4월 11일 말소

* 임의경매: 유케이제십차유동화전문유한회사 (갑3) - 2025년 4월 23일 말소

4. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다세대주택, 도시형 생활주택, 다가구주택 등이 혼재되어 있습니다.

가까운 곳에 남수원초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 버스 정류장이 인근에 소재하여 교통 접근성은 보통입니다.

주변에 상업 시설로는 편의점, 병원(수원아이편한병원, 명가의원 등), 소매점 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 2017년 11월 24일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치한 도시형 생활주택(원룸형)입니다.

내부는 원룸형으로 구성되어 있으며, 도시가스, 급배수 및 위생 설비, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 남수원초등학교가 있어 자녀가 있는 경우 교육 환경이 양호합니다.

주변에 소로 2차선 도로(폭 약 4미터)에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 인수되는 권리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대관계 미상으로, 현재 거주 중인 임차인 외 추가적인 임차인이 존재할 가능성에 대한 조사가 필요합니다. 다만, 등기부상 임차인 황진혁은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

건축물대장 상 '공부와의 차이' 항목에서 테라스에 제시외 보일러실 및 다락 등이 평가된 내용이 언급되어 있어, 실제 현황과 공부상 내용 간의 미세한 차이가 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 비교적 최신(2017년)이며, 소형 원룸 형태의 도시형 생활주택으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 남수원초등학교 인근 주택가에 위치하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있습니다. 대중교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리상 인수할 보증금은 없으며, 임대 관계 미상이란 점은 유의해야 합니다. 유동화 물건이라는 점은 경매 진행 시 추가적인 이슈를 발생시킬 수 있으나, 소멸주의 원칙에 따라 대부분의 권리가 정리될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

2017년 준공된 비교적 신축 건물로, 연식 있는 주변 건물 대비 선호도가 높을 수 있습니다.

소형 면적(원룸형)으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

향후 지역 개발 및 도시 재생 사업 추진 시 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 97,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물(2017년 준공)의 소형 원룸(도시형생활주택)임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상회하는 가격대에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

최신 매매 정보에서 2022년 준공된 54.11㎡ 다세대 주택이 260,000,000원에 거래된 점은 주변 신축 건물의 높은 시세를 방증합니다.

또한, 1981년식 연립주택(40.13㎡)이 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건(19.53㎡, 2017년 준공)의 감정가 97,000,000원은 면적 대비 시세가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 경매 물건의 특성상 경쟁 입찰 정도에 따라 실제 낙찰가는 변동될 수 있습니다.

따라서, 현재 시점에서 인수해야 할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 97,000,000원을 기준으로 보수적으로 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.