나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [8] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (8)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용 승인일자: 2017년 11월 24일

건물 층수: 총 5층 중 3층

건물 면적: 14.97㎡ (약 4.53평)

토지 면적: 10.02㎡ (약 3.03평)

감정가: 74,000,000원 (7천 4백만원)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 '남수원초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 도로

인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 장진호 (2017-11-30)

* 근저당: 수협은행 (1,018,800,000원, 말소기준권리) - 말소됨

* 소유권 이전: 조순태 (2019-07-03)

* 주택임차권: 지 (보증금 80,000,000원, 2023-02-09 확정, 2023-03-02 전입) - 말소 예정 (대항력 없음)

* 임의경매: 유케이제십차유동화전문유한회사 (888,681,357원, 2025-04-23 개시)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(지한빈)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-02

* 확정일자: 2023-02-09

* 배당신고일자: 2025-02-11

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 본 경매로 인해 말소될 예정입니다. 보증금 80,000,000원은 인수되지 않습니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권개요: 공란)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 1,098,800,000원 (근저당 1,018,800,000원 + 임의경매 888,681,357원 - (말소된 근저당액을 제외한 실제 경매채권액 합산 필요하나, 제시된 정보 기준으로 총 채권액은 1,098,800,000원으로 보입니다. 단, 말소기준권리인 수협은행 근저당이 말소되었으므로 경매 진행 채권액은 임의경매 개시채권액 및 기타 채권에 따릅니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 내부 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물 중 3층 301호

* 내부 이용 상태: 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 창호: 샷시 창호입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 거래 내역을 분석한 결과, 본건과 동일 건물은 아니나 인근 지역의 유사 주택 거래는 다음과 같습니다.

* '심우(342-0)' 연립주택 (1981년 준공, 40.13㎡): 2026년 7월 2일 12,000만원, 2026년 7월 8일 12,950만원에 거래되었습니다. (평당 약 300~325만원)

* '더스테이세류' 다세대주택 (2022년 준공, 54.11㎡): 2026년 7월 8일 26,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 470만원)

본건은 2017년 준공된 14.97㎡(약 4.53평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 신축 연식 대비 넓은 면적의 비교 대상과는 직접적인 시세 비교가 어렵습니다. 하지만 최근 거래된 신축 건물(더스테이세류)의 평당 단가(약 470만원)를 고려할 때, 본건의 평당 단가는 약 494만원(감정가 7,400만원 / 14.97㎡) 수준으로 평가되었습니다.

4.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건으로부터 인근에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)이 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공부상 불일치 (테라스 및 다락)

본건과 동일 건물 내 일부 호수(402호, 403호, 502호, 503호)의 테라스에 제시외 면적(보일러실, 다락 등)이 소재하여 제시외로 평가된 사항이 있으나, 본건(301호)에 대한 직접적인 공부상 불일치 내용은 확인되지 않았습니다.

5.2. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 보증금 전액이 변제되지 않을 가능성은 낮으며, 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (보증금 80,000,000원)

5.3. 기타

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 명확한 권리 관계에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상으로, 실제 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 2017년에 건축된 수원시 권선구 세류동 소재의 도시형생활주택(원룸형)으로, 소규모 면적임에도 불구하고 현대적인 건축 연식과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 주택 밀집 지역으로 안정적이며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 관계상 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 미회수분은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 소형 면적임에도 불구하고 감정가가 7천만원 이상으로 책정되어 있어, 면적 대비 시세와의 적정성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물임

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 용이 및 인수 부담 없음

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 도시가스, 개별난방, 승강기 등 기본적인 편의시설 완비

8. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 보증금이 없는 상태이며, 감정가 74,000,000원을 기준으로 하되, 신축 연식과 현재 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 74,000,000원

* 최근 신축 다세대주택의 평당 단가(약 470만원)를 적용 시 14.97㎡ 기준 약 70,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 본건 감정가는 이보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 해당 물건의 최신 현황(명도 저항, 현황 조사 결과 등)을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.