나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [4] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1044(4) 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 204호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 건물면적: 20.67㎡ (약 6.25평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사 (양도인)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 현황

인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지 위에 주거용 건물이 건축되어 있습니다.

* 인접 도로

건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권(1,018,800,000원)입니다. 이후 접수된 소유권 이전, 주택임차권, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이승주)

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 13일

* 확정일자: 2021년 11월 09일

* 배당신고일자: 2025년 04월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되어 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸 대상입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 부담(예: 유치권, 법정지상권 등)은 확인되지 않습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 및 환경

본 건물은 2017년 11월 24일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 공동주택 건물입니다. 총 23세대가 거주 중이며, 본 건은 2층 204호로 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. 주변에는 유사한 형태의 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 인근 시세 (최근 매매 정보 분석)

* 1981년식 연립주택(40.13㎡)이 2026년 7월 2일 12,000만원(약 2,990천원/㎡), 2026년 7월 8일 12,950만원(약 3,227천원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 비교적 오래된 건축 연식과 넓은 면적을 고려한 시세로, 본 건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 2022년식 다세대주택(54.11㎡)이 2026년 7월 8일 26,000만원(약 4,805천원/㎡)에 거래되었습니다. 이는 신축 건물이며 면적이 넓어 상대적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

* 본 건은 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 전용면적 20.67㎡(약 6.25평)입니다. 감정가 103,000,000원은 ㎡당 약 4,983천원, 평당 약 16,480천원에 해당합니다. 이는 신축 건물 시세와 유사한 수준으로, 본 건의 건축 연식(2017년)과 소형 평형임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조이며, 도시가스, 급배수 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 편의시설

본 건이 소재한 세류동 지역은 남수원초등학교가 인근에 위치하며, 이 외에도 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설

인근 지역은 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 소음이나 공해 등 주거 생활에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 비행안전제5구역에 해당되어 군사시설 보호법에 따른 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보

본 건은 유동화 물건으로, 채권 관련 복잡성이 있을 수 있습니다. 또한 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 채권 회수에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 소형 평형의 매수층 제한

건물 면적이 20.67㎡(약 6.25평)으로 소형 원룸형 주택이므로, 매수층이 제한적일 수 있습니다. 이는 향후 되팔거나 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

* 비행안전구역

군사시설 보호법에 따른 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 대수선 등 일부 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 평형임에도 불구하고 권리상 인수되는 권리가 없고 제반 입지 조건이 무난한 편입니다. 최근 신축 건물 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 투자 목적에 따라 고려해 볼 가치가 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 설정 등의 특이사항과 비행안전구역 규제는 사전에 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 경매 말소기준권리 하의 모든 권리 소멸로 권리관계가 깨끗합니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구의 수요가 꾸준합니다.

* 주거지로서 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 감정가가 시장 시세 대비 적정하거나 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 103,000,000원이며, 토지면적 13.84㎡, 건물면적 20.67㎡(약 6.25평)입니다.

인근 최근 실거래가 및 본 건의 현황을 종합적으로 고려할 때, 경매 시장에서의 경쟁 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

보수적으로는 감정가의 90% 수준부터, 적극적으로는 감정가의 110% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가 범위는 약 92,700,000원에서 118,450,000원 사이로 예상됩니다.

본 건은 소형 평형으로 소액 투자처를 찾는 실수요자 또는 투자자들의 관심을 받을 수 있으며, 적정 입찰가는 약 107,000,000원 내외로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.