나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 98,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층206호

용도: 도시형생활주택(원룸형)

건물 사용승인일자: 2017.11.24

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

토지지분: 13.127㎡ (약 3.97평)

건물면적 (전용면적): 19.61㎡ (약 5.93평)

건물지분: 19.61㎡ (약 5.93평)

1.4. 특이사항

유동화물건, 공동담보로 진행되는 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중임. 본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행 근저당권 (1,018,800,000원)임.

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 임의경매 개시결정 등의 권리 내역이 확인됨.

매각으로 인해 말소되는 권리: 을1(근저당권, 수협은행), 을2(주택임차권, 장 ), 갑3(임의경매, 유케이제십차유동화전문유한회사)

말소되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 확인되지 않음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (장 )

보증금: 66,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-27

확정일자: 2023-06-22

배당신고일자: 2025-02-10

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 주변 유사 물건 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대 주택 거래 사례가 있습니다. 2022년 신축된 "더스테이세류"의 경우, 전용면적 54.11㎡가 26,000만원에 거래되었으며, 이는 ㎡당 약 480.5만원 수준입니다. 본건은 2017년 준공된 전용면적 19.61㎡로, 감정가는 98,000,000원이며 ㎡당 약 500만원 수준으로 평가되었습니다. 감정가는 신축 건물의 최근 거래가와 유사하거나 다소 높은 수준으로, 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상가 및 편의시설

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

* 남수원초등학교 북서측 인근 위치

* 주위 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택 등 주거 밀집 지역

* 도시가스, 급배수 및 위생, 개별난방, 승강기 설비 갖춤

5.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 거래 정보

입력된 최근 매매 정보 분석 결과:

- 심우(342-0) 연립 (1981년식, 전용 40.13㎡): 2026년 7월 12,000만원 ~ 12,950만원 거래

- 더스테이세류 다세대 (2022년식, 전용 54.11㎡): 2026년 7월 26,000만원 거래

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

2017년 준공 건물로 비교적 신축에 해당하여 건물 노후로 인한 직접적인 리스크는 적을 것으로 판단됩니다.

6.2. 법적 제한

토지이용계획상 비행안전제5구역에 포함되어 있어 건물 신축 또는 증축 시 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 권리 관계

등기부상 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 인수되는 보증금은 0원이므로 권리관계로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 남수원초등학교 인근에 위치하며 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. 권리분석 상 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상태이며, 감정가 98,000,000원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 점은 특이사항으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 소형 평형으로 1인 가구 임대 수익 목적 투자에 적합

* 인수하는 권리 부담 없음

* 경매 접근 가능성이 있는 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 98,000,000원이며, 주변 신축 다세대주택의 ㎡당 시세(약 480.5만원)를 고려했을 때, 본건의 전용면적 19.61㎡에 적용하면 약 9,424만원 수준으로 산정할 수 있습니다. 인수 부담이 없는 점과 건물의 신축 연차를 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간의 경합을 고려하여 95,000,000원에서 98,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 동종 물건의 경매 참여 경쟁 정도, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.