나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [7] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층207호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (7)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층207호

건물명: (정보 없음)

토지면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

건물면적: 19.61㎡ (약 5.93평) - 전용면적 기준

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 98,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

사용승인일자: 2017년 11월 24일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하며, 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

차량으로의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행의 근저당권입니다.

임차인 정 은 2023년 6월 19일 전입, 2023년 5월 19일 확정일자를 받았으나, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 보증금 80,000,000원은 배당을 통해 회수될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요: 없음)

유동화 물건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지역 내 위치하며, 주변에 다세대, 도시형생활주택 등이 밀집해 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로 현재 이용 중이며, 1인 가구 수요가 예상됩니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상세 상권 분석을 위해서는 주변 임대 시세 및 공실률 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 남수원초등학교가 인근에 위치합니다.

교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

생활 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 용품 구매 등이 가능합니다.

건물 내부: 도시가스, 급배수 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

비행안전제5구역에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 건물 신축/증축 시 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택(원룸형)입니다.

권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다.

소형 면적(약 5.9평)으로 1인 가구의 실거주 또는 임대 수익 목적에 적합합니다.

주변 교통 및 생활 환경이 보통 수준이며, 신축 건물로서의 가치를 고려할 때 향후 시세 상승 가능성도 있습니다.

다만, 비행안전구역 및 소형 주택임을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 소형 주택: 2017년 준공된 건물로 비교적 최신 상태를 유지하고 있습니다.

안전한 권리분석: 낙찰자가 인수할 별도의 권리가 없어 권리상의 부담이 없습니다.

1인 가구 수요: 원룸형 소형 주택은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

도심 접근성: 수원시 주요 지역으로의 접근이 용이한 세류동에 위치합니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

감정가: 98,000,000원

최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 신축 건물의 단위 면적당 시세는 약 480만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 건물 면적(19.61㎡)에 적용 시 약 9,423만원으로 산출됩니다.

본 물건의 감정가 9,800만원은 이러한 시세 수준 및 건물 연식을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

낙찰자는 인수할 보증금이 없어 입찰가 외 추가 비용 부담이 없습니다.

경쟁 정도 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 보수적으로 보았을 때 감정가 수준에서 접근하거나 소폭 상회하는 가격을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.