나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [11] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경1044 (11) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12번지 3층 304호이며, 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.

감정평가액은 103,000,000원이며, 토지면적은 13.84㎡(약 4.19평), 건물면적은 20.67㎡(약 6.25평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

본 물건은 유동화 물건으로, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 11월 24일에 사용승인되었습니다. 해당 호수는 3층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형의 토지이며, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 별도 기재사항은 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없습니다.

현재 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 필요 여부는 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

물건명세서상 특이사항으로는 '유동화물건'으로 분류되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 세류동 일대는 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

남수원초등학교가 인근에 위치하고 있어, 학군 관련 수요를 기대할 수 있는 지역적 특성이 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2017년 11월 24일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 공동주택 중 3층 304호이며, 총 23세대가 거주하는 건물입니다.

내부는 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건축물대장상 특이사항은 없습니다.

편리한 주거를 위한 도시가스, 급배수 및 위생 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 남수원초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현재 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

제시외 물건 관련 공부와의 차이가 일부 존재하나 (402, 403, 502, 503호), 본건(304호)과는 직접적인 관련은 없어 보입니다. 그러나 실제 현장 방문 시 건물 상태 및 이용 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

유동화 물건은 일반적으로 권리관계가 정리된 경우가 많으나, 간혹 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

일반적인 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설은 파악되지 않았으나, 실제 현장 답사를 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축급 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 주거 상품으로서의 가치를 지닙니다.

감정가는 1억 3백만원이며, 토지 및 건물이 일괄매각됩니다.

인수할 보증금 있는 임차인이 없어 권리상의 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 점유 상태 및 명도 가능성을 파악해야 합니다.

유동화 물건이라는 점은 긍정적으로 고려할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축(2017년)에 가까운 도시형생활주택으로, 소액 투자처로서 매력적입니다.

건물 면적이 20.67㎡(약 6.25평)으로 1인 가구 증가 추세에 맞는 상품입니다.

인수되는 임차 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

수원시 권선구의 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 신축 연도의 다세대 주택(54.11㎡)이 2.6억원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 면적이 절반 수준이나 건축 연도(2017년)가 비교적 신축에 속하므로, 이를 감안한 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

비교적 노후된 연립주택(40.13㎡)이 1.2억원~1.3억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 1.03억원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 임대 관계 미상이라는 변수가 존재하므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준으로, 약 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.