나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [3] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1044 (3)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층203호

1.3. 구분

다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

1.4. 감정가

97,000,000원 (구천칠백만원)

1.5. 면적

* 토지면적: 13.07㎡ (약 3.95평)

* 건물면적: 19.53㎡ (약 5.91평)

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용상태 및 형상

토지는 인접 도로 대비 평탄한 대체로 정방형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (수협은행, 2017.11.30 접수)

3.2. 주요 권리 내역

* 소유권보존 (장진호, 2017.11.30 접수)

* 근저당권 (수협은행, 2017.11.30 접수, 1,018,800,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전 (조순태, 2019.07.03 접수)

* 주택임차권 (김미라, 2024.07.25 접수, 94,500,000원) - 말소(확인 필요)

* 임의경매개시결정 (유케이제십차유동화전문유한회사, 2025.04.23 접수, 888,681,357원) - 말소

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 주택도시보증공사

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-23

* 확정일자: 2022-05-10

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음

* 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 보증금은 배당을 통해 회수될 예정이며 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 위에서 언급된 근저당, 임의경매개시결정 등은 말소될 예정이며, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.5. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 약 1,113,300,000원 입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 유형

본건이 소재한 세류동 일대는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택 등 주거용 건물이 밀집된 지역입니다.

4.2. 인근 시설

남수원초등학교가 인근에 위치하며, 주택가에 필요한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트 지붕으로 이루어져 있습니다. 내부는 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 주요 설비: 도시가스, 급배수/위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 준공 연도

2017년 11월 24일 사용승인되었습니다.

5.3. 이용 상태

현재 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한을 받고 있습니다. 특히 비행안전구역으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

감정평가서상 본건과 동일 건물 내 다른 호실들의 경우, 제시외 면적(보일러실, 다락 등)이 평가되었으나, 본건 203호에 대한 특이사항은 보고서에 명시되지 않았습니다.

6.3. 특수물건정보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되었습니다. 이는 채권이 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미하며, 경매 진행 과정에 특이사항은 없으나, 향후 소유권 이전 등기 시 절차에 참고할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2017년에 신축된 도시형생활주택(원룸형)으로, 수원시 권선구 세류동에 위치합니다. 건물이 비교적 신축 연차이며, 소형 평형으로 1인 가구의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대항력 없는 임차인이 존재하며, 모든 권리는 말소될 예정이라 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다. 다만, 비행안전구역 등 토지이용계획상의 일부 제한사항이 존재하므로 투자 결정 시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2017년 준공)

* 소형 면적으로 투자 부담 적음 (원룸형)

* 안정적인 임대 수익 기대 가능 (도시형생활주택)

* 권리관계 깨끗하여 인수 부담 없음

* 수원시 지역 내 위치

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 97,000,000원이며, 면적(19.53㎡) 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 신축 연도의 도시형생활주택(원룸형)은 면적당 가격이 감정가와 유사하거나 소폭 상승한 시세를 형성하고 있습니다.

예를 들어, 2022년에 준공된 54.11㎡의 다세대주택이 260,000,000원에 거래된 사례(약 480만 원/㎡)가 있으며, 이는 본건의 감정가(약 496만 원/㎡)와 유사한 수준입니다.

임차인의 보증금 94,500,000원이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않는 조건이므로 입찰가 산정 시 보증금을 제외하고 순수 물건 가치에 집중하여 결정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 97,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 투자 목표에 따라 100% ~ 105% 수준까지 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 97,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 97,000,000원 ~ 101,850,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.