나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층205호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

토지 면적: 13.13㎡ (약 3.97평)

건물 면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

감정가: 98,000,000원

매각 대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일자: 2017년 11월 24일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 남수원초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행의 근저당권(1,018,800,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 분석되어, 매수인에게 인수되는 권리 부담은 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장지은)

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-19

* 확정일자: 2022-09-27

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: 2024-10-22

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 대항할 수 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 소형 주거 공간 수요가 있는 지역입니다.

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 시세 분석 결과, 2017년식 본건과 유사한 시기에 건축된 또는 최신식 다세대주택의 경우, 전용면적 54.11㎡ 물건이 2026년 7월 8일 260,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건(19.61㎡)의 시세는 약 94,200,000원 수준으로 추정됩니다.

또한, 건축 연도가 오래된(1981년) 유사 면적(40.13㎡)의 연립주택은 120,000,000원 ~ 129,500,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 본건의 신축 연도(2017년)와 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건은 1인 가구 임대 수요를 중심으로 시세가 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 남수원초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 건축물: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 도시가스, 급배수 위생, 개별난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하나, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 여부가 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 관련 특이사항 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 부동산 관련 자료 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 추가적인 주변 환경 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2017년식 도시형생활주택(원룸형)으로, 소형 면적(19.61㎡)입니다.

교육 및 교통 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리나 보증금 부담이 전혀 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

감정가는 98,000,000원으로, 주변 유사 신축 건물의 시세(약 94,200,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다.

* 최신식 건물: 2017년 건축되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

* 소형 주거 상품: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 임대 수익형 투자 상품으로 적합합니다.

* 잠재적 가치 상승: 수원시 세류동은 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선이 이루어지는 지역으로, 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 98,000,000원입니다.

주변 유사 신축 건물(2022년식, 54.11㎡)의 거래 사례를 바탕으로 환산한 추정 시세는 약 94,200,000원입니다.

본건은 2017년식 건물임을 고려할 때, 추정 시세 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금이 없고 권리 분석이 명확하므로, 감정가를 기준으로 하여 95,000,000원 ~ 98,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 동향, 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.