나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1044 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 ""남수원초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 제반차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 공동주택 건물중 2층-5층 201호~504호 각호로서,

외벽: 돌붙임 등 마감
창호: 샷시창호임.

(사용승인일자:2017.11.24)

이용상태

도시형 생활주택(원룸형)(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 평탄한 대체로 정방형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측으로 노폭 약 4미터내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

기호16(402호), 기호17(403호)의 테라스에 제시외 ㄴ,ㄷ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.
기호21(502호), 기호22(503호)의 테라스에 제시외 ㄹ,ㅁ(보일러실)이 각각 소재하여 제시외로 평가하였음.

기호22(503호)는 복층구조로 제시외 ㄱ(다락 등)이 소재하여 제시외로 평가하였음
(후첨 구분건물감정평가명세표 및 내부구조도 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1044 (2) 사건에 대한 것으로, 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12번지 2층 202호에 소재한 다세대주택(도시형생활주택)을 대상으로 합니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 1억 5,500만원이며, 건물 사용승인일은 2017년 11월 24일입니다.

1.2. 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경1044 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 1111-12, 2층 202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-원룸형)

감정가: 155,000,000원

토지면적: 20.98㎡ (약 6.35평)

건물면적: 31.35㎡ (약 9.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

사용승인일자: 2017.11.24

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "남수원초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 주차가 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 11월 30일 접수된 수협은행의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 소유권이전(갑2), 주택임차권(을2) 및 임의경매개시결정(갑3) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,118,550,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(을2)으로 등기된 김미소 씨가 확인됩니다. 보증금은 99,750,000원이며, 차임은 0원입니다. 전입일자와 확정일자는 2024년 1월 4일로 동일합니다. 배당신고일자는 2024년 10월 18일이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 김미소 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없다고 판단됩니다.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 1981년 준공된 '심우(342-0)' 연립(면적 40.13㎡, 2층)의 경우, 2026년 7월 2일 1억 2,000만원, 2026년 7월 8일 1억 2,950만원에 거래되었습니다.

* 2022년 준공된 '더스테이세류' 다세대(면적 54.11㎡, 5층)의 경우, 2026년 7월 8일 2억 6,000만원에 거래되었습니다.

4.3. 본건 시세 평가

본건은 2017년 준공된 도시형생활주택으로, 건물 면적은 31.35㎡(약 9.49평)입니다. 감정가 1억 5,500만원은 면적과 준공 연도를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 2022년 준공된 '더스테이세류'와는 준공 연도 및 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 1981년 준공된 연립의 거래가와 비교 시, 본건은 신축에 가까워 가격 차이가 존재합니다. 종합적으로 볼 때, 감정가는 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 없이 지상 5층 규모이며, 본건은 2층 202호입니다. 2017년 11월 24일에 사용 승인되었습니다. 건물 내에는 도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 총 주차 가능 대수는 12대로 파악됩니다.

5.2. 주변 편의시설 및 제반 환경

남수원초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.3. 지역 제한 사항

본 물건이 소재한 지역은 비행안전제5구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증축, 개축, 용도 변경 등 관련 행위 시 군사시설보호법에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

비행안전제5구역으로 인한 건축 관련 제한은 장기적인 건물 가치나 활용도에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

현재 임차인(김미소)은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수는 항상 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류되어 있어 경매 진행 과정이나 권리관계 확인에 있어 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다. 일부 제시외 건물이 평가되었으나, 이는 낙찰자가 인수하는 사항은 아닙니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 수원시 권선구 세류동의 주거지역에 위치합니다. 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가는 주변 시세를 고려하여 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

7.2. 투자 가치

1인 가구 수요가 꾸준한 지역적 특성과 신축급 건물의 장점을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 비행안전구역 지정으로 인한 개발 제한 가능성은 장기적인 관점에서 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 준공 연도 2017년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 수요층 확보가 용이합니다.

* 권리관계가 명확하고, 임차인의 대항력이 없어 인수할 권리 부담이 없습니다.

* 수원시의 지역 개발 잠재력에 따른 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 1억 5,500만원입니다. 임차인의 보증금 99,750,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 시세 동향 분석 결과, 1981년 준공된 연립은 1.2억 ~ 1.3억 선에서, 2022년 준공된 다세대는 2.6억 선에서 거래되었습니다. 본건(2017년 준공, 31.35㎡)의 감정가 1.55억은 신축 연식과 면적을 고려할 때 합리적인 수준입니다.

9.2. 제안 입찰가

잠재적 리스크(비행안전구역)와 명도 관련 변수를 고려하되, 신축 건물이라는 점과 명확한 권리 관계를 감안하여 감정가 대비 100% ~ 110% 수준을 제안합니다.

보수적으로는 감정가 수준인 1억 5,500만원, 적극적으로는 1억 7,050만원까지 고려해볼 수 있습니다.

종합적으로, 본 건의 최적 입찰가는 1억 6,000만원에서 1억 7,000만원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.