나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [5] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층905호

용도: 도시형생활주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 5.56㎡ (약 1.68평)

토지지분: 5.56㎡ (약 1.68평)

건물면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

건물지분: 16.21㎡ (약 4.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하고 있으며, 감정평가서상 주위로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

교통 환경으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 수인분당선 '수원시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물대장상 해당 건물은 'THEMA'라는 명칭으로 2022년 5월 30일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

주변으로는 동일 주소지에 '지오베르크'(2006년 준공), '세종그랑시아'(2004년 준공), '한라비발디파크'(2006년 준공) 등 다세대 주택 및 오피스텔이 혼재되어 있습니다.

다만, 감정평가서상에는 '경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 '수원시청' 남동측 인근'으로 기재되어 있으나, 정확한 물건 주소는 권선구 권선동입니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 6월 16일 유한회사테라에셋대부의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 주택임차권(강윤재, 을2), 수원시 압류(갑4), 동화성세무서 압류(갑5), 권선구청장 압류(갑6), 유한회사테라에셋대부 임의경매(갑8), 주식회사론포인트 근저당권부채권질권설정(을1-3), 동수원세무서 압류(갑9) 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 강윤재는 대항력이 없으며, 보증금 120,000,000원, 차임 180,000원, 전입일자 2022-09-01, 확정일자 2022-08-08입니다.

권리분석상 인수할 권리나 보증금은 없으며, 낙찰자는 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 주식회사 여백 앞으로 지분 이전 등기가 되었으며, 현재 다수의 압류 및 근저당권이 말소된 상태로 경매가 진행 중입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 명시된 사항이 없습니다.

4. 상권분석

본건 건물(THEMA)은 도시형생활주택, 제1,2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)로 복합 용도로 이용 중에 있습니다.

이는 1인 가구 및 소규모 사업체를 대상으로 한 임대 수익형 상권으로 배후 수요가 충분할 것으로 예상됩니다.

수원시청역을 중심으로 상업, 업무, 행정 기능이 집중된 지역으로, 주변에 롯데마트, 홈플러스, 뉴코아아울렛 등 쇼핑 시설과 나혜석 거리, 인계동 거리 등 유흥 및 상업 시설이 발달해 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

최근 발표된 토지이용계획에 따르면, 본건은 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 수인분당선 수원시청역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 뛰어납니다.

편의시설: 수원시청, 올림픽공원, 수원시청역 인근 상업시설, 문화의 전당 등 다양한 편의시설이 근접해 있습니다.

주거환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 구성되어 있으며, 철근콘크리트 구조의 12층 건물로 방음 및 단열에 유리합니다.

기반시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 규모: 해당 물건은 16.21㎡(약 4.90평)으로 소형 면적에 해당하여, 이에 대한 투자 가치 판단이 필요합니다.

감정가와 시세 비교: 감정가는 151,000,000원 (약 932만원/㎡)이나, 주변 '다세대' 주택의 실거래가는 386만~534만원/㎡ 수준으로, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

과거 경매 사례: 동일 건물(THEMA) 내 24.89㎡ 면적 물건이 2023타경79564로 진행 시, 감정가 199,000,000원에서 2회 유찰 후 최저 입찰가 97,510,000원 (약 392만원/㎡)까지 하락한 사례가 있습니다. 이는 향후 시장 상황에 따라 가격 조정 가능성이 있음을 시사합니다.

임대 정보 미상: 임차인 현황에서 임대관계 등 미상으로 표기되어 있어, 정확한 임대차 현황 파악이 필요합니다. (단, 기재된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 수원시청역 역세권에 위치한 신축 도시형생활주택으로, 우수한 교통 및 편의시설 접근성을 자랑합니다.

권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 소형 면적이라는 점과 주변 시세 대비 감정가가 높을 가능성, 그리고 동일 건물 내 과거 경매 사례에서의 가격 하락폭을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

소액 투자나 1인 가구를 위한 임대 수익형 부동산으로는 잠재력이 있으나, 투자 시점 및 가격 결정에 있어 면밀한 시장 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 수원시청역 역세권 중심상업지구에 위치하여 직주근접성이 우수하고 임대 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

신축 건물: 2022년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설과 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

소형 면적: 1인 가구 또는 젊은 직장인을 위한 소형 주거 공간으로 매력적입니다.

권리관계 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

본 건의 감정가는 151,000,000원으로, 면적(16.21㎡) 대비 약 932만원/㎡ 수준입니다.

최근 매매 JSON 정보 분석:

제공된 JSON 데이터는 '다세대' 주택으로, 본건(도시형생활주택, 오피스텔)과 건물 용도 및 종류가 다릅니다.

1. 50.98㎡, 19,700만원 -> 약 386만원/㎡ (2026년 3월)

2. 40.82㎡, 21,800만원 -> 약 534만원/㎡ (2026년 7월)

3. 75.82㎡, 35,000만원 -> 약 462만원/㎡ (2026년 7월)

이 데이터들은 '다세대' 주택임을 감안할 때, 본건의 감정가(약 932만원/㎡)보다 상당히 낮은 수준입니다.

동일 건물(THEMA) 타 경매 사례 분석 (2023타경79564):

해당 물건은 24.89㎡ 면적으로, 감정가는 199,000,000원 (약 800만원/㎡)이었습니다.

이 물건은 2회 유찰 후 최저 입찰가 97,510,000원 (약 392만원/㎡)에 진행되었으며, 이 가격대가 실제 거래 가능한 시세를 반영한다고 볼 수도 있습니다.

현재 본건의 감정가(약 932만원/㎡)는 이 과거 사례의 감정가(약 800만원/㎡)보다도 높은 수준입니다.

종합 분석:

본 건은 신축 건물이라는 점과 수원시청역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있어 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 동일 건물 내 과거 경매 사례에서 상당한 가격 하락이 있었던 점과 주변 '다세대' 주택들의 실거래가 및 시세가 감정가보다 현저히 낮은 점을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

입찰 시에는 동일 건물 내 과거 경매 사례의 가격 추이, 주변 시세, 그리고 본 건의 소형 면적임을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가:

본 건의 감정가(151,000,000원)를 기준으로 하되, 보수적인 시세 및 과거 경매 사례를 고려하여 130,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

입찰가 범위:

감정가의 80% ~ 105% 수준인 120,000,000원 ~ 158,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.