나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [4] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원 2025타경55133 (4) 사건으로, 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7번지 테마 건물 9층 904호에 소재합니다. 용도는 도시형생활주택이며, 감정가는 165,000,000원입니다. 토지 면적은 6.89㎡ (약 2.08평)이고, 건물 면적은 20.06㎡ (약 6.07평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOO이며, 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 수원시청 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 복합적인 주거 및 상업 환경을 이룹니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 수원시청역이 있어 대중교통 이용이 편리한 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지하 2층, 지상 12층 건물 중 9층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등으로 이용 중에 있습니다. 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구) 등에 해당하며, 소로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 공동담보 물건이며, 채권총액은 3,774,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편입니다. 등기부등본 요약상, 말소기준권리는 을1 근저당권 (2022-06-16, 유한회사테라에셋대부, 3,624,000,000원)으로 확인됩니다.

이후 접수된 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

임차인 이 씨는 보증금 150,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 9월 2일 전입, 2022년 9월 8일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 11월 17일이며, 대항력은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

* 집합건물 등기부 요약

소유권 보존 등기(갑1) 이후, 지분 이전(갑2), 근저당권(을1, 말소기준), 주택임차권(을2, 말소), 수원시 압류(갑4, 말소), 동화성세무서 압류(갑5, 말소), 권선구청장 압류(갑6, 말소), 임의경매 개시결정(갑8, 유한회사테라에셋대부, 말소), 채권질권설정(을1-3, 말소), 동수원세무서 압류(갑9, 말소) 등이 순차적으로 기록되어 있습니다. 이 모든 권리는 경매를 통해 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 권선동 및 인근 팔달구는 수원시청 및 주요 관공서, 상업시설이 밀집한 도심 지역입니다. 수원시청역 역세권으로서 대중교통 이용이 매우 편리하며, 올림픽공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 주변에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼합되어 있어 배후 수요가 풍부한 상권입니다.

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 비슷한 시기에 준공된 인근 지역의 다세대 주택들의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 50.98㎡ 면적의 주택이 19,700만원에 거래되었습니다. (면적당 약 386,426원/㎡)

* 2026년 7월, 40.82㎡ 면적의 주택이 21,800만원에 거래되었습니다. (면적당 약 534,052원/㎡)

* 2026년 7월, 75.82㎡ 면적의 주택이 35,000만원에 거래되었습니다. (면적당 약 461,606원/㎡)

이러한 주변 시세 데이터를 바탕으로 본건(20.06㎡)의 시장 가치를 추정해 보면, 면적당 약 38만 원 ~ 53만 원 선에서 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 수원시청 및 수원시청역 인근에 위치하여 행정, 교통, 상업 시설 이용이 매우 편리합니다. 주변에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 공원 등이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 모든 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다. 올림픽공원과 같은 휴식 공간도 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않으며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가는 165,000,000원이지만, 제공된 JSON 데이터 상의 주변 다세대 주택 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 거래가는 약 77,500,000원 ~ 107,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가가 시장 가격보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 입찰 시 가격 책정에 신중해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 총 채권액이 37억 7천만원으로 매우 높아, 낙찰가에 따라 채권자들의 배당률이 낮아질 수 있습니다. 이는 경매 시장에 대한 부정적 신호로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 발생할 수 있는 잔여 채무 등은 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다 (본건의 경우 인수 보증금은 0원으로 분석됨).

* 부동산 시장 변동성: 최근 부동산 시장의 불확실성과 금리 변동성은 향후 자금 조달 및 매각 시점에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동, 수원시청역 역세권에 위치한 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 입지적 강점과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통, 편의 시설 접근성이 매우 우수하며, 원룸형으로 1인 가구 수요에 적합합니다. 권리분석상 인수할 권리가 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단되며, 이는 입찰 전략 수립 시 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 초역세권, 수원시청 및 올림픽공원 인접으로 직주근접 및 생활 편의성이 매우 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 시설 및 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 소형 면적: 20.06㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 시세 대비 낮은 입찰가 기대: 감정가 대비 시장 시세가 낮을 것으로 예상되므로, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 165,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매 정보(2026년 3월-7월)를 분석한 결과, 면적당 약 38만 원 ~ 53만 원 수준의 시세를 보였습니다. 이를 본건의 전용면적 20.06㎡에 적용하면, 시장에서 형성될 수 있는 가치는 대략 77,500,000원 ~ 107,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가가 이 시장 가치보다 현저히 높게 책정되었으므로, 낙찰가는 감정가보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세 및 투자 수익률을 고려하여, 70,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 실제 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.