나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [8] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층908호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경55133 (8)

소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층908호

건물명

테마 (THEMA)

구조

철근콘크리트구조

준공년도

2022년 5월 30일

용도

도시형생활주택 (원룸형)

총 층수

지하 2층, 지상 12층

해당 층 및 호수

9층 908호

감정가

157,000,000원

토지 면적

5. 81㎡ (약 1.76평)

건물 면적

16. 93㎡ (약 5.12평)

매각 대상

토지 및 건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

유한회사 테라에셋대부 (유OOOOOOOOOO)

특이사항

공동담보 물건

주의사항

매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7번지에 위치하며, 수원시청 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 생활 및 행정 편의시설이 풍부합니다.

교통 여건으로는 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 소로1류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재 파악되지 않았으며, 수원시청역과 같은 도심 지역의 행정 및 상업 지구로서 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 6월 16일에 접수된 유한회사 테라에셋대부의 근저당권(을1)으로, 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(압류, 근저당 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권 보존(갑1) 및 지분 이전(갑2) 등기, 수원시 및 동화성세무서장, 권선구청장의 압류 등기(갑4, 갑5, 갑6), 유한회사 테라에셋대부의 임의경매개시결정(갑8) 및 주식회사 론포인트의 근저당권부채권질권설정(을1-3)은 모두 말소기준권리보다 후순위 또는 경매 개시 채권자로서 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 따라서 보증금 미상의 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 계약 내용 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도로 명시된 바가 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 수원시청 인근 중심상업지역에 위치하여 수원시의 행정, 상업, 문화 중심지로서의 입지를 갖추고 있습니다. 수원시청역을 중심으로 형성된 상권 내에 있어 유동인구가 많고, 다양한 업무시설, 상업시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 보면, 2026년 3월 50.98㎡(약 15.4평)의 주택이 1억 9,700만원에, 2026년 7월 75.82㎡(약 22.9평)의 주택이 3억 5,000만원에 거래되는 등 지역 내 부동산 시장이 활발함을 알 수 있습니다.

본 물건의 전용 면적(16.93㎡, 약 5.12평)은 이러한 사례들보다 현저히 작아 소형 주거 상품으로서의 가치를 지닙니다. 신축 건물(2022년 준공)임을 고려할 때, 1인 가구 및 소규모 임대 수요를 대상으로 한 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 수원시청 및 올림픽공원이 인접하여 행정, 문화, 여가 활동에 용이한 환경을 제공합니다. 또한, 주변에 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

교통 면에서는 수원시청역(수인분당선)을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내외 버스 노선이 운행되어 타 지역으로의 접근성 또한 우수합니다.

주거 형태는 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 물건이 함께 경매에 나올 경우 낙찰 후 소유권 행사나 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있는지 여부와 보증금, 월세 등 정확한 계약 내용이 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

토지 지분이 5.81㎡로 매우 작아, 건물 가치에 비해 토지 자체의 비중은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청 인근이라는 탁월한 입지 조건과 2022년에 준공된 신축 건물이란 장점을 가지고 있습니다. 수원시청역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 뛰어나며, 1인 가구 대상의 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 감정가가 1억 5천 7백만원으로 책정되었으며, 이는 해당 면적과 위치를 고려할 때 잠재적 가치가 충분한 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 수원시청역 초역세권으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑하며, 1인 가구 임대 수요가 높습니다.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 우수한 생활 인프라: 수원시청, 올림픽공원, 백화점, 마트 등 다양한 편의시설과 관공서가 인접해 있습니다.

* 미래 가치: 수원시청 주변 지역의 지속적인 도시 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 157,000,000원이며, 건물 면적은 16.93㎡ (약 5.12평)입니다. 감정가 기준 평당 약 9,273,500원 수준으로, 신축 소형 도시형생활주택의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(2026년 기준)를 고려하면, ㎡당 가격은 약 386만원에서 534만원 수준으로 나타났으나, 이는 면적이 큰 일반 다세대 주택 기준이므로 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 하지만 도시형생활주택의 경우, 작은 면적임에도 불구하고 역세권 등 좋은 입지에서는 단위 면적당 높은 가격이 형성되는 경향이 있습니다.

본 물건의 감정가 157,000,000원은 해당 면적 및 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 추정됩니다. 공동담보, 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하되, 역세권 신축 원룸으로서의 투자 가치를 고려하여 첫 경매 시 입찰가를 산정하는 것이 좋겠습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰 시 보증금 외 추가 인수 금액은 없습니다.

따라서, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 소폭 상승한 가격으로, 경매 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.