나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층902호

용도: 도시형생활주택

건물명: 테마

감정가: 160,000,000원

토지면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유한회사 테라에셋대부 (등기부 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층

사용승인일: 2022년 05월 30일

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 남동측 인근에 위치하며, 주위로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 제반 주위환경은 양호한 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 06월 16일 접수된 유한회사 테라에셋대부의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 압류, 담보물권 등은 모두 소멸될 예정이므로 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (등기부채권 총액: 3,744,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022년 07월 28일

* 확정일자: 2022년 06월 30일

* 배당신고일자: 2024년 07월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 늦게 전입하였으므로 낙찰 시 임차인은 명도를 진행해야 합니다. 보증금 120,000,000원은 인수되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시청역 역세권에 위치하며, 수원시청, 올림픽공원 등 주요 관공서 및 공공시설이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 중심상업지역에 해당합니다.

* 주위에는 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하여 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

* 건물이 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 복합 용도 사용되는 점을 고려할 때, 다양한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원시청, 올림픽공원 등 주요 시설을 도보로 이용 가능하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 지하철 수인분당선 수원시청역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 내부:

* 용도: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소형 면적: 전용면적 18.11㎡ (약 5.48평)으로 매우 작은 면적임을 고려해야 합니다.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택 외 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재된 건물로, 관리 및 이용에 있어 개별적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 구조가 복잡할 수 있습니다. (단, 현재 등기부상 모든 권리가 말소 예정임을 확인)

* 임대 관계 미상: 보고서상 "임대관계 등 미상임"으로 표기되어 있어, 현재 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. (단, 명확히 기재된 임차인 박 은 대항력 없음)

* 토지이용계획상 제한: 중심상업지역, 방화지구, 비행안전구역 등 여러 도시계획법규상 제한이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권 중심상업지역에 위치하여 입지적 강점이 매우 우수하며, 건물 사용승인일(2022년)이 비교적 최신으로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 전용면적이 18.11㎡로 매우 작다는 점이 가장 큰 특징이자 고려사항입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 명확히 파악된 임차인 박 의 경우 대항력이 없어 낙찰 후 명도 진행이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 소액 투자 또는 1인 가구 임대 수익 목적 투자 시에는 소형 면적임을 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 수원시청역 도보 이용 가능한 핵심 상업지구에 위치.

* 최신 건축물: 2022년 사용승인으로 비교적 신축에 가까운 건물.

* 안정적인 임대 수요: 수원시청 등 주요 시설 인접으로 인한 1인 가구의 높은 임대 수요 기대.

* 낮은 인수 부담: 말소되는 권리가 많아 명확한 인수 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 매매 사례를 기준으로 환산 시 평당 약 1,280만원에서 1,770만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 전용면적 18.11㎡ (약 5.48평)을 적용하여 시세가격을 산출하면 약 83,000,000원에서 97,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 160,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성된 점, 그리고 소형 면적이라는 점을 고려하여, 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 감안했을 때 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 보증금 120,000,000원을 인수하지 않는다는 전제 하에, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 95,000,000원으로 제안합니다.

이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 시장 변동성 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.