나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층910호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 수원지방법원 2025타경55133 (10)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7, 테마 9층 910호

건물명: 테마

토지 면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

건물 면적: 16.77㎡ (약 5.07평) (전용면적)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상12층 건물 중 9층 910호

건축 연도: 사용승인 2022년 05월 30일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 161,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유한회사 테라에셋대부 (유OOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청 인근으로 파악됨. 주위로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하며, 올림픽공원 및 수원시청과 인접하여 생활 편의성이 높은 지역임.

1.1. 1. 교통상황

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량으로의 진출입 또한 용이하며, 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.1. 2. 주변 환경

주변에 수원시청, 올림픽공원 등이 위치하며, 다양한 상업시설 및 업무시설이 밀집해 있어 주거 및 업무 활동에 유리한 환경을 갖추고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 06월 16일 접수된 유한회사 테라에셋대부의 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을1): 유한회사 테라에셋대부 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 임신철 (전입 2022-07-22, 확정 2022-06-21, 보증금 190,000,000원) - 등기부상 말소 처리되었으며, 대항력 없음 확인됨.

* 압류 (갑4, 갑5, 갑6): 수원시, 동화성세무서장, 권선구청장

* 임의경매개시결정 (갑8): 유한회사 테라에셋대부

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-22

* 확정일자: 2022-06-21

* 배당신고일자: 2023-11-13

* 대항력: 없음

권리분석 종합: 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 임차인 임신철은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않음. 따라서 낙찰자는 모든 부담을 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있음. 인수 보증금 합계는 0원임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 수원시 권선동 일대는 수원시청을 중심으로 업무, 상업, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역임. 특히, 수원시청역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 있어 유동인구가 풍부하고, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역임. 본 건물 자체도 도시형생활주택, 근린생활시설, 오피스텔 등으로 복합 이용되고 있어 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 가짐.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합함.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화 설비, 승강기, 지하주차장, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있음.

* 건축 마감: 외벽은 석재붙임 및 강화유리, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되어 있음.

* 주변 시설: 수원시청, 올림픽공원, 각종 은행, 병원, 쇼핑시설 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 제공된 자료에는 주변 혐오시설에 대한 정보가 포함되어 있지 않음. 외부 지도 서비스 등을 통해 별도 확인이 필요함.

* 건물 관리: 복합 용도의 건물로, 각 용도별 구분 소유자 간의 관리 주체 및 관리비 분담 등에 대한 이견이 발생할 수 있으나, 현재 사용승인 연도가 비교적 신축(2022년)으로 건물 노후화로 인한 직접적인 문제는 적을 것으로 판단됨.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 역세권의 중심상업지역에 위치한 신축(2022년 준공) 도시형생활주택으로, 최상급의 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됨. 권리 분석상 인수할 권리나 대항력 있는 임차인이 없어 안전한 투자가 가능하며, 명도 또한 원활할 것으로 보임. 다만, 감정가가 1억 6,100만원으로 산정되어 있으나, 제공된 최근 실거래가 데이터(40~75㎡ 규모)를 기준으로 역산한 단위면적당 시세는 이보다 낮은 수준을 보이고 있어, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 도보권, 수원시청 및 올림픽공원 인접, 중심상업지역 핵심 입지.

* 신축 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 축이며, 건물 컨디션 양호 기대.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있으며, 인수 부담 없음.

* 우수한 생활 편의성: 교통, 쇼핑, 행정, 문화 시설 이용 편리.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 투자 수요층 확보 용이.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

제공된 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 산출한 단위 면적당 시세는 약 387만원 ~ 537만원/㎡ 수준임. 본건의 면적(16.77㎡)과 위치, 신축 연도를 고려할 때, 단위 면적당 시세는 이보다 높을 수 있으나, 감정가(약 960만원/㎡)는 시장 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 판단됨.

시세 분석 결과, 본건의 합리적인 시장 가치는 7,000만원 ~ 10,000만원 내외로 추정됨.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 고려하되, 시장 시세를 반영하여 다음과 같이 제안함.

예상 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.