나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층909호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물명: 테마 (THEMA)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

1.2. 권리 분석

말소기준권리: 2022년 6월 16일 유한회사테라에셋대부 근저당 (을1)

인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 매각으로 소멸 예정)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 5.83㎡ (약 1.76평)

건물 면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

구분 건물 면적: 전용면적 17.00㎡ (약 5.14평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 및 토지 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 909호입니다.

외벽: 외장 석재붙임 및 강화유리 마감입니다.

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감입니다.

창호: 하이샷시 창호입니다.

준공일: 2022년 5월 30일 (사용승인일)

주요 용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)로 복합 용도입니다.

3.2. 토지 이용 상태

형상: 인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지입니다.

이용: 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상업 시설

수원시청 인근으로 업무 및 상업시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 편의 시설

올림픽공원이 인접하여 여가 활동이 용이합니다.

수원시청, 대형마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설에 대한 접근성이 우수합니다.

4.3. 도시계획 및 규제

본건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

본 물건의 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 별도의 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 3,814,000,000원이지만, 이는 인수 대상이 아닙니다.

5.2. 임차인 현황

임차인: 장유정 (장 )

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2022년 7월 25일

확정일자: 2022년 6월 27일

대항력: 없음

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 다만, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없으므로, 배당표 확정 전까지는 주의가 필요합니다.

5.3. 특수 물건 정보

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 물건입니다.

전체 채무액이 부동산의 감정가액을 훨씬 상회하여 채무 부담이 매우 큰 상태임을 인지해야 합니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보들을 종합 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

2026년 3월: 50.98㎡ (약 15.4평) 다세대 주택, 197,000,000원 (2021년 준공)

2026년 7월: 40.82㎡ (약 12.3평) 다세대 주택, 218,000,000원 (2019년 준공)

2026년 7월: 75.82㎡ (약 22.9평) 다세대 주택, 350,000,000원 (2023년 준공)

본 물건은 전용면적 17.00㎡ (약 5.14평)으로, 제시된 사례들과 면적 차이가 있습니다. 소형 면적일수록 평당 단가는 상승하는 경향을 보입니다.

6.2. 전용 면적 대비 시세

전용면적 17.00㎡ (약 5.14평)을 기준으로, 유사 면적의 도시형 생활주택 시세를 추정해 볼 때, 평당 2,000만원 ~ 2,500만원 수준으로 예상해 볼 수 있습니다.

이에 따라 5.14평 * 2,000만원 = 102,800,000원부터 5.14평 * 2,500만원 = 128,500,000원 범위의 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 158,000,000원

인수 보증금: 0원

추정 시세: 약 102,800,000원 ~ 128,500,000원

본 물건은 투자 목적(임대 수익, 시세 차익)을 고려하여, 감정가 대비 약 80% 수준으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추정 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

7. 투자 포인트

7.1. 장점

수원시청역 역세권의 우수한 입지 조건으로 교통 및 편의시설 접근성이 매우 좋습니다.

건물 준공 연차가 비교적 최신(2022년)이라 건물 상태가 양호한 편입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 등기상 권리관계가 깨끗합니다.

소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 진입이 가능합니다.

7.2. 고려사항

전용면적 17㎡의 협소한 면적으로 인해 주거 대상이 1인 가구로 제한될 수 있습니다.

도시형생활주택의 공급 물량이 많아 임대 시장 경쟁이 심화될 수 있습니다.

전체 채무액이 매우 높아, 건물 가치 대비 채무 부담이 큰 상황입니다.

토지 지분 면적이 매우 작다는 점을 인지해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있으며, 비교적 최신 건물이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

다만, 전용면적 17㎡의 소형 평수는 주거 대상이 제한적이며, 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 장유정(장 ) 씨는 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

안정적인 투자 수익을 확보하기 위해서는 주변 시세와 임대 시장 상황을 면밀히 분석하고, 입찰가를 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.