나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층907호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

매각물건: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7, 테마 9층 907호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 5.81㎡ (약 1.76평)

건물면적: 16.93㎡ (약 5.12평)

건축물 사용승인일: 2022년 05월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 12층 건물 중 9층 907호

1.3. 권리 관계

감정가: 157,000,000원

말소기준권리: 2022년 06월 16일 근저당 (유한회사테라에셋대부)

인수되는 권리: 없음 (임차인 전병민은 대항력 없음)

총 등기부채권액: 3,814,000,000원 (매각으로 소멸 예상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시의 주요 행정 및 상업 중심지인 수원시청 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 다수의 버스정류장이 소재하며, 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 입지입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구)에 속해 있습니다.

이 외에 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 물건으로, 말소기준권리(2022.06.16. 근저당)보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

전입일자 2022-09-23, 확정일자 2022-08-26인 임차인 전병민은 대항력이 없어 보증금 190,000,000원이 인수될 가능성은 매우 낮으며, 권리분석상 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계 0원)

수원시, 동화성세무서장, 권선구청장의 압류 등기 또한 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 전

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-23

확정일자: 2022-08-26

배당신고일자: 2024-02-29

대항력: 없음

비고: 감정평가서상 임대관계 등은 미상임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서상 지상권개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

수원시청, 올림픽공원 등 주요 공공시설이 인접해 있어 행정 및 여가 활동이 편리합니다.

주변 지역에 상업시설, 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하며, 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

4.2. 건물 용도 및 주변 개발 현황

본 건물(THEMA)은 도시형생활주택(원룸형)과 더불어 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔)로 복합 용도 사용 중입니다.

총 12층 규모의 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 승강기, 지하주차장(60대) 등 현대적인 부대시설을 갖추고 있습니다.

수원시청을 중심으로 한 중심 상업 및 행정타운 지역에 위치하여 지속적인 개발 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 주변 상업지구 내 다양한 상점 및 마트 이용 편리.

* 문화/여가: 올림픽공원 및 수원시청 인근 문화시설 이용 용이.

* 의료: 주변에 다수의 병의원 및 약국이 밀집해 있어 의료 서비스 접근성이 높음.

5.2. 교육시설 (간접 정보)

본 물건 자체에 대한 직접적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 수원시청 인근 지역은 통상적으로 다양한 교육시설이 분포하고 있어 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. (정확한 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

권리 분석상 인수되는 채무나 권리는 없는 것으로 판단되나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 변동이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 법규/행정적 리스크

토지이용계획상 방화지구, 지구단위계획구역, 비행안전제6구역 등의 제한사항이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 규제 사항이며 현재 건물의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

6.3. 임대차 리스크

감정평가서상 임대관계가 미상으로 표기되어 있어, 현재 공실 여부 또는 임차인 존재 시 계약 조건 등에 대한 사전 확인이 필요합니다.

비록 임차인 전병민은 대항력이 없으나, 명도 진행 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시의 핵심 지역인 수원시청 인근 역세권에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2022년 사용 승인된 신축 건물이라는 점과 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수되는 채무 및 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 1억 5천만원 이상으로, 면적 대비 평당 가격이 주변의 다세대 주택 매매 사례 시세보다 높게 형성되어 있어, 투자 수익률 및 시세 차익 가능성에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 수원시청역 도보 거리, 수원시 중심 상업 및 행정 타운.

* 신축 건물: 2022년 준공으로 쾌적한 주거 및 업무 환경 제공.

* 희소성 있는 소형 면적: 1인 가구 수요가 높은 원룸형 도시형생활주택.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이외의 모든 권리 소멸 예상, 임차인 대항력 없음.

* 뛰어난 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성 우수, 주변 편의시설 밀집.

9. 예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 권선동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2021년식, 50.98㎡ (약 15.4평) 주택이 2026년 3월 197,000,000원에 거래됨 (평당 약 3,864,000원).

* 2019년식, 40.82㎡ (약 12.3평) 주택이 2026년 7월 218,000,000원에 거래됨 (평당 약 5,340,000원).

* 2023년식, 75.82㎡ (약 22.9평) 주택이 2026년 7월 350,000,000원에 거래됨 (평당 약 4,617,000원).

본 물건은 16.93㎡ (약 5.12평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 면적과 건물 유형이 제공된 다세대 주택 사례와 차이가 있습니다.

본 물건의 감정가는 157,000,000원으로, 이를 면적으로 환산 시 평당 약 30,610,000원 (㎡당 약 9,273,500원)으로 산정됩니다. 이는 제공된 다세대 주택 시세(평당 약 386만원 ~ 534만원)보다 현저히 높습니다.

신축 건물, 역세권 입지, 오피스텔/도시형생활주택의 특성상 평당 가격이 높을 수 있으나, 제공된 시장 데이터와의 가격 차이가 상당하므로 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 고려해야 합니다.

예상 적정 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원

낙찰 후 인수 보증금이 없으므로, 제공된 시세 데이터를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다. 본 물건의 희소성과 입지 가치를 고려하되, 시장 시세와의 괴리를 감안하여 감정가보다는 낮은 범위 내에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 본 제시 가격은 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 입찰자 분석, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

주변 혐오시설에 대한 사전 조사 결과, 본 건 물건지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.