나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층903호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7, 테마 9층 903호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 6.22㎡ (약 1.88평)

토지 지분: 6.22㎡ (약 1.88평)

건물 면적: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물 지분: 18.11㎡ (약 5.48평)

건물 층수: 총 12층 중 9층

건축 연도: 2022년 05월 30일 사용승인

1.3. 기타 기본정보

감정가: 1억 6천만원

채권자: 유OOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 수원시 권선구 권선동에 위치하며, 수원시청 남동측 인근입니다.

주변에는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(시청지구)에 속해 있습니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (유한회사테라에셋대부, 2022.06.16. 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황 (권리 분석 요약)

소유권은 주식회사여백 외 1명에게 있으며, 다수의 근저당, 임차권, 압류 등이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,764,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 최*

보증금: 1억 4천만원

차임: 12만원

전입일자: 2022-07-12

확정일자: 2022-06-28

대항력: 없음

주의사항: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1억 4천만원은 인수되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 유동인구

수원시청 및 역세권 인근의 중심상업지역에 위치하여 오피스, 상업시설, 행정시설 등이 밀집해 있습니다.

유동인구가 풍부하여 원룸형 주택 및 소형 오피스텔의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수원시청, 올림픽공원 등 공공시설이 인접해 있습니다.

인근에 다양한 상업시설, 금융시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

주변 교육시설 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리에 따라 대부분 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

건물 면적 18.11㎡(약 5.48평)으로 매우 협소한 원룸형 주택이므로, 일반적인 주거 목적보다는 투자용 또는 단기 거주 목적에 적합할 수 있습니다.

임대 수익률 및 환금성에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

토지 이용계획상 비행안전구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구의 중심 상업지구 내에 위치한 도시형생활주택으로, 수원시청역 역세권에 해당하여 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다.

건물 자체는 비교적 신축(2022년 사용승인)이며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 전용면적이 매우 작아(약 5.48평) 실거주보다는 투자 목적에 더 적합하며, 감정가 대비 면적당 가격을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원시청역 초역세권 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 중심상업지역에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 도시형생활주택(원룸형) 및 오피스텔 혼합 건물로 다양한 임대 수익 창출 가능성.

* 비교적 신축 건물로 관리비 등 유지보수 비용 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 1억 6천만원입니다.

제공된 최근 매매 사례를 분석해보면, 유사한 건물의 전용면적 약 40.82㎡ ~ 75.82㎡ (약 12.3평 ~ 22.9평) 매물이 2억 1천 8백만원 ~ 3억 5천만원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산 시 약 462만원 ~ 534만원/㎡ 수준입니다.

본건의 전용면적(18.11㎡)에 이러한 주변 시세(평균 약 490만원/㎡)를 적용할 경우, 시장 가치는 약 8천 8백만원대(18.11㎡ * 490만원/㎡)로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 1억 6천만원(면적당 약 883만원/㎡)보다 상당히 높은 수준입니다.

임차인의 대항력은 없으며 인수 보증금은 0원이므로, 낙찰자는 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다.

위 분석을 종합해 볼 때, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 결정될 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 감정가와의 괴리를 고려하여, 1억 1천만원 ~ 1억 3천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 일반적인 분석이며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 시에는 법원 명세서, 현장 조사 등을 통해 최신 정보를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.