나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55133 [6] 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층906호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 남동측 인근에 위치하며 주위로는
공동주택, 업무시설 및 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설, 올림픽공원, 수원시청 등이
소재하며 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선
""수원시청역""이 소재하여 제반 대중교통편의는 양호한 편임.

건물의 구조

기호(1~10) :
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상12층 건물 중 9층 901호외 9개호로서,
외벽 : 외장 석재붙임 및 강화유리 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~10) : 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. (후첨 ""내부구조도 ""참조)

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비,
지하주차장설비, 공동현관 보안설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설,
업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 폭 약10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(시청지구)
, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비
촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55133 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1013-7 테마 9층 906호

용도: 도시형생활주택

감정가: 159,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.87㎡ (약 1.77평)

토지 지분: 5.87㎡ (약 1.77평)

건물면적: 17.11㎡ (약 5.17평)

건물 지분: 17.11㎡ (약 5.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 테마 (THEMA)

건축물 용도: 도시형생활주택(원룸형), 제1,2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔)

준공 시기: 사용승인일 2022년 05월 30일 (건축허가 2020년 06월 24일, 착공신고 2020년 11월 19일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

지하층: 2개층

지상층: 12개층

해당층: 9층

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 "수원시청" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 상업시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하며, 올림픽공원 및 수원시청 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 수인분당선 "수원시청역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 내부 및 외부 상태

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 강화유리 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 등으로 이루어져 있습니다. 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 도시형생활주택, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등의 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 남측 및 서측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한

관련 법규에 따라 다음과 같은 지역 지구에 포함됩니다.

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(시청지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권(유한회사테라에셋대부, 2022-06-16 접수, 채권최고액 3,624,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이광훈

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-29

* 확정일자: 2022-07-01

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

주요 사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 150,000,000원은 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리는 확인되지 않습니다. 현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 등기부상 권리 분석

* 소유권보존 (갑1, 2022-06-16)

* 주식회사에이종합건설 지분 전부 이전 (갑2, 2022-06-16, 말소)

* 근저당권 (을1, 2022-06-16, 말소기준권리, 유한회사테라에셋대부, 3,624,000,000원)

* 수원시 압류 (갑4, 2023-10-20, 말소)

* 동화성세무서장 압류 (갑5, 2024-01-22, 말소)

* 권선구청장 압류 (갑6, 2024-10-15, 말소)

* 주택임차권 (을2, 2024-10-18, 말소, 이광훈, 150,000,000원)

* 임의경매개시결정 (갑8, 2025-03-31, 수원지방법원, 유한회사테라에셋대부, 3,535,732,618원)

* 근저당권부채권질권설정 (을1-3, 2025-09-29, 주식회사론포인트, 3,624,000,000원)

등기부채권 총액: 3,774,000,000원.

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상업 및 업무 시설

물건지 인근에 수원시청을 중심으로 다양한 상업시설, 업무시설, 금융기관, 문화시설 등이 밀집해 있어 활발한 도시 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 생활 편의 시설

수원시청 및 관련 관공서, 올림픽공원, 대형 마트, 백화점, 병원, 식당가 등 풍부한 생활 편의 시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수원시청, 올림픽공원, CGV, 롯데백화점, AK플라자 등 쇼핑, 문화, 여가 시설 접근성이 뛰어납니다. 각종 은행, 병의원, 관공서 등 생활 기반 시설 또한 풍부합니다.

5.2. 교통 접근성

수인분당선 수원시청역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 매우 편리합니다. 차량을 이용한 주요 도로 접근성 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

해당 물건에는 대항력 없는 임차인 이광훈 씨가 보증금 150,000,000원에 거주 중이나, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 임차인 명도와 관련된 금전적 부담은 없습니다. 다만, 명도 과정에서의 시간 소요는 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 리스크

말소기준권리인 근저당권 외 다수의 압류가 존재하나, 모두 매각으로 소멸되는 권리입니다. 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리는 없습니다.

6.3. 물건 자체 특이사항

건물 면적 17.11㎡는 매우 작은 원룸형 소형 주거 공간입니다. 신축 건물(2022년 사용승인)이나, 매우 작은 면적으로 인해 일반적인 시세 분석과 차이가 있을 수 있습니다. 제공된 최근 매매/임대 정보 JSON 분석 결과, 유사 면적의 주택에 대한 직접적인 비교 데이터가 부족하여 시세 산정에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시청역 초역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로 입지 조건이 매우 우수합니다. 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 부담이 적습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 수원 시청역 인근 최상급 역세권 입지

* 2022년 사용승인된 신축급 건물 (THEMA)

* 1인 가구 수요 높은 소형 원룸형 주거 공간

* 권리 관계 명확, 인수되는 권리 없음

* 낮은 면적으로 취득 및 관리 용이

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 159,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 분석 JSON 데이터에 따르면, 유사 지역의 다세대 주택 시세는 약 15.2백만원/평 (약 4.6백만원/㎡) 수준으로 분석되어, 본 건의 면적(17.11㎡) 기준 시장 가치는 약 78.7백만원으로 추정됩니다.

하지만 본건은 신축급 건물(2022년 완공)이며 수원시청역 인근의 역세권이라는 점을 감안할 때, 제공된 JSON 데이터의 시세보다 높은 가격 형성이 가능할 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 금전적 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

종합적인 시세 분석과 경매 특성, 그리고 감정가와의 괴리를 고려할 때, 낙찰 가능성을 높이고자 한다면 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰하는 전략이 유효할 것으로 판단됩니다.

* 현재 시세 분석 기반 추정가: 약 78,700,000원

* 감정가: 159,000,000원

예상 입찰가는 위 두 가지 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다. 본 건의 실제 시장 가치에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

(외부 지도 서비스나 검색 사이트를 통한 혐오시설 검색은 본 시스템의 기능상 제한되어 수행하지 못하였습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.