나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [16] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

1.별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)
2.베란다 확장부분 고려하여 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (16)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층 404호

건물명: 골드로즈

건축년도: 2014년 (건축허가), 2017년 (사용승인)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

건물 면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

전용 면적: 24.66㎡ (약 7.46평)

건물 층수: 총 5층 건물 중 4층

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 118,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보, 별도등기

주의사항: 1. 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기). 2. 베란다 확장 부분 고려하여 평가함.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)

기타 법규 적용: 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

소유권 보존 (2017.07.21, 김덕수)

근저당 (2017.07.21, 안산중앙신용협동조합, 10.4억원) - 말소기준권리

근저당 (2017.07.21, 안산중앙신용협동조합, 0.8억원) - 말소

가압류 (2023.11.13, 경기신용보증재단, 0.74억원) - 말소

소유권 이전 (2023.11.13, 김숙희 외 1인, 상속)

소유권 경정 (2024.09.11, 김숙희, 상속포기)

임의경매 개시 (2024.09.11, 안산중앙신용협동조합, 9.63억원) - 말소 (본건 경매 사건)

총 등기부채권액: 약 11.95억원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2017년 7월 21일자 안산중앙신용협동조합 근저당권 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 소유권보존, 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 등기 등이 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

'물건명세서' 및 '주의사항'에 명시된 '별도등기' (1토지 을구 11번 근저당권설정등기)는 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 오

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 28일

확정일자: 2021년 7월 28일

배당신고일자: 2024년 10월 22일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 선부동 지역은 주거 기능이 중심인 지역으로, 인근에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

4.2. 주변 상업 시설

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 근린생활시설 위주로 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

석수중학교, 석수초등학교가 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 주거 환경

주거 밀집 지역으로 생활 편의 시설 접근성이 보통입니다.

5.3. 건물 설비

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 소방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 시설도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

'별도등기' (1토지 을구 11번 근저당권설정등기)의 정확한 내용과 인수 여부 확인이 필수적입니다. 이 등기가 대규모 채권이거나 낙찰자가 인수해야 하는 부담일 경우, 투자 가치에 큰 영향을 미칩니다.

등기부상 말소된 것으로 보이는 임의경매 개시 결정 등기가 실제로는 말소되지 않고 진행 중인 경우(사건번호 기준), 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

베란다 확장 부분은 평가에 반영되었으나, 불법 건축물 여부 등 실제 현황과 공부와의 차이 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 경매를 통해 비교적 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 인근 주택가에 위치하며 학교와 근린시설 이용이 편리합니다. 다만, '별도등기'라는 명확한 인수 리스크가 존재하므로, 이 부분에 대한 철저한 분석과 추가 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 임차인의 경우 대항력이 없으나, 보증금 관련 내용은 재확인하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

감정가 118,000,000원 대비 현 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려하여 적정 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 수익용으로 고려해볼 수 있습니다.

'별도등기'의 인수 여부와 그 금액이 명확히 파악된다면, 리스크를 감안한 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 33.3㎡)의 1994년식 다세대주택이 67,000,000원에 거래되었습니다 (단위 면적당 약 201만원/㎡). 또한, 2011년식 다세대주택(약 80.8㎡)은 158,000,000원에 거래되었으며, 단위 면적당 약 195만원/㎡입니다.

본 건의 전용 면적은 24.66㎡ (약 7.46평)이며, 감정가는 118,000,000원 (단위 면적당 약 478만원/㎡)입니다.

유사 물건의 시장 단가를 적용 시, 약 5,000만원 내외로 추정되나, 이는 본 건의 감정가(118,000,000원)와 큰 차이를 보입니다.

신축 연식(2014/2017년) 및 입지 조건을 감안하더라도, '별도등기' 존재 및 기타 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

리스크 분석 결과, '별도등기'의 잠재적 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세를 바탕으로 한 추정치는 약 5,000만원 내외이나, 감정가와의 격차, 신축 연식, 주택지대 환경 등을 종합적으로 고려했을 때, 80,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 '별도등기'의 실체 및 인수 금액 확인 후 신중하게 결정해야 합니다.

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.