나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [17] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

1.별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)
2.베란다 확장부분 고려하여 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (17)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 5층501호

건물명: 골드로즈

용도: 다세대주택

감정가: 343,000,000원

토지 면적: 54.81㎡ (약 16.58평)

토지 지분: 54.8109㎡ (약 16.58평)

건물 면적: 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층

준공일: 2017년 6월 22일

2.2. 기타 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 1. 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

2. 베란다 확장 부분 고려하여 평가하였음

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3.3. 주변 시설

* 학교: 석수중학교, 석수초등학교 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

등기부상 소유권은 김덕수 씨의 보존등기 이후 상속에 의한 소유권이전(김숙희 외 1명) 및 상속포기 경정(김숙희) 등기가 이루어졌습니다.

말소기준권리는 안산중앙신용협동조합의 근저당권(접수일자 2017-07-21)이며, 이 외에도 안산중앙신용협동조합의 근저당권, 경기신용보증재단의 가압류, 안산시의 압류, 안산중앙신용협동조합의 임의경매개시결정 등기 등이 존재했으나, 모두 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 고려해야 할 권리 (별도등기)

본건에는 '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따라 1토지 을구 11번 근저당권설정등기라는 별도등기가 존재함을 명시하고 있습니다. 이는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리일 가능성이 있으므로, 반드시 등기부등본을 통해 상세 내용을 확인하고 인수 여부를 파악해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2017-11-06

확정일자: 2017-11-06

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

비고: 대항력이 없으며, 보증금 200,000,000원은 낙찰 후 배당을 통해 일부 변제받거나 받지 못할 수 있습니다. 그러나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있어, 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 조

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-04-28

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없습니다.

4.4. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 중 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.)

5. 상권분석

본건은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 위치하고 있습니다. 주변에 학교가 있어 주거 환경이 안정적이며, 기본적인 상권이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 석수중학교, 석수초등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소방 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 미소멸 권리 가능성

등기부상 대부분의 권리가 말소 예정이나, '1토지 을구 11번 근저당권설정등기'라는 별도등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

7.2. 건물 하자 가능성

'베란다 확장 부분 고려하여 평가하였음'이라는 문구는 과거 베란다 확장이 이루어졌음을 시사하며, 이에 따른 법적 문제나 하자 발생 가능성을 검토해야 합니다.

7.3. 임차인 명도

대항력 없는 임차인이 있으나, 원활한 명도를 위해서는 관련 절차를 숙지하고 대응해야 할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동의 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 감정가는 3억 4천 3백만원으로 책정되어 있으며, 등기부상 다수의 채권 채무 관계가 '말소' 예정되어 있어 권리관계는 비교적 단순해 보입니다. 다만, '별도등기'로 인한 권리 인수 가능성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 베란다 확장 부분에 대한 평가가 이루어졌다는 점은 감안해야 할 부분입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 안정적인 주거 환경

주택지대에 위치하며 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

9.2. 향후 시세 상승 가능성

지역 개발 계획이나 주택 시장 상황에 따라 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9.3. 명확한 권리 분석 (단, 별도등기 확인 필수)

대부분의 권리가 소멸될 예정이므로, 명확한 권리 분석 후 입찰이 가능하다는 점이 장점입니다.

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적의 건물(2011년식, 80.8㎡)이 2026년 3월 158,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 이는 감정가(343,000,000원) 및 신축 건물(2025년식, 65.43㎡)의 거래가(379,000,000원)와 비교 시 매우 낮은 가격대로, 해당 거래의 특이사항을 확인해야 합니다.

본건의 감정가는 343,000,000원이며, 이는 현 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, '별도등기'의 인수 여부와 명확한 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

안정적인 권리 관계(말소 예정)와 양호한 입지 조건을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 380,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 등기부등본 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 '별도등기'의 구체적인 내용을 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.