나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [13] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32번지 골드로즈 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경65238 (13)이며, 감정가는 92,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다.

채권자는 안OOOOOOOOO이며, 공동 담보 및 별도 등기 사항이 있습니다.

주요 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 안산지원 2024타경65238 (13)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 토지지분: 13.8414㎡ (약 4.19평)

* 건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

* 건물지분: 21.44㎡ (약 6.49평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

* 건물명: 골드로즈

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호, 총 17세대 (도시형생활주택 16세대, 다세대주택 1세대)

* 사용승인일: 2017.06.22

* 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 석수동길 20 (선부동)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

'석수중학교' 북서측 인근에 자리하고 있으며, 지역적으로는 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만) 등으로 지정되어 있어 주거 용도의 개발 및 이용에 적합합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약을 바탕으로 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 2017년 7월 21일에 설정된 안산중앙신용협동조합의 근저당권(을1)으로 판단됩니다.

이후 등기된 대부분의 권리(을2, 갑2-가압류, 갑4-임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 (2017-07-21, 근저당권, 안산중앙신용협동조합, 금1,040,000,000원)

* 소멸 예상 권리: 을1, 을2, 갑2(가압류), 갑4(임의경매)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 아래 '별도등기' 사항은 면밀한 검토 필요).

* 임차인 현황:

임차인: 박석봉

보증금: 25,000,000원

차임: 220,000원

전입일자: 2021-11-29

배당신고일자: 2024-10-16

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

임차인: 이건미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-09-01

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도등기: 본 건은 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 특이사항이 물건명세서 및 주의사항에 명시되어 있습니다. 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리 목록에는 해당 사항이 없으나, 이 '별도등기'의 정확한 성격과 존속 여부는 반드시 추가적인 법률 검토를 통해 확인해야 할 중대한 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 안산시 단원구 선부동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주택가 내에서 기본적인 상업 시설(근린생활시설)이 함께 분포하고 있습니다.

* 주변 건물 유형: 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있으며, 학교가 인접해 있어 주거 안정성이 높은 편입니다.

* 건물 용도: 본 물건은 21.44㎡ (약 6.49평)의 소형 다세대주택으로, 주로 1인 가구 또는 소규모 가구의 주거용으로 활용될 것으로 보입니다. 건물 전체가 17세대로 구성되어 있으며, 도시형생활주택(원룸형)과 다세대주택이 혼합되어 있습니다.

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 건물이나 주변 지역의 가격대는 다양하게 나타납니다.

'엘리시안'(2025년 건축, 65.43㎡)은 2026년 3월 379,000,000원(약 579만원/㎡)에 거래되었습니다.

'동산맨션B동'(2011년 건축, 80.8㎡)은 2026년 3월 158,000,000원(약 196만원/㎡)에 거래되었습니다.

'(1130-18)'(1994년 건축, 33.3㎡)은 2026년 3월 67,000,000원(약 201만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가 92,000,000원(약 429만원/㎡)은 최신 건물보다는 낮지만, 오래된 건물보다는 높은 가격대를 형성하고 있어, 건물의 연식(2014년 허가, 2017년 사용승인)을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다. 소형 면적으로 인해 실수요자 또는 투자자에게 매력적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 주거 편의 시설과 교육 시설이 비교적 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경: 주변이 대부분 주택가로 구성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 교육 시설: 단지 북서측 인근에 석수중학교가 위치하며, 석수초등학교 또한 가까운 거리에 있어 자녀가 있는 가구에게 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교들은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 지역 내 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의 용품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 본 건물은 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 편의를 제공합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 대형 폐기물 처리 시설, 소각장, 하수처리장 등과 같은 혐오시설은 직접적으로 인접해 있지 않아 주거 환경에 미치는 부정적인 영향은 미미한 것으로 판단됩니다. 다만, 서측으로 산업단지(안산 스마트허브)가 일부 인접해 있으나, 직접적인 영향을 주는 수준은 아닌 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 경매 참여 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 별도등기: 가장 중요한 위험 요소는 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)' 사항입니다. 이는 일반적인 말소 대상 권리 외에 별도로 존재하는 등기이며, 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 권리일 가능성이 있습니다. 이 등기의 정확한 내용과 인수 여부에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 건물 노후화: 2014년 건축 허가를 받아 2017년 사용 승인된 건물로, 신축 건물에 비해 유지 보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 소형 면적의 한계: 21.44㎡의 전용면적은 1인 가구에는 적합하나, 2인 이상 가구나 가족 단위의 주거로는 협소할 수 있으며, 이는 향후 매매 또는 임대 시 수요층을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,195,100,000원으로 감정가 대비 매우 높은 편이나, 이는 경매 절차상 일반적인 현상으로, 소멸되는 권리 분석에 따라 낙찰자에게 미치는 영향이 다릅니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택으로, 기본적인 주거 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

모든 주요 권리 관계는 말소 기준권리 이하로 정리되어 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '별도등기'의 존재가 매우 중요한 잠재적 리스크로 작용합니다. 이 '별도등기'가 매각 후에도 낙찰자에게 부담으로 남을 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 재산권 행사에 제약을 받을 수 있으므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가의 정밀한 분석을 받아야 합니다.

임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

건물의 연식과 면적을 고려했을 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, '별도등기'의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

* 합리적인 감정가: 92,000,000원의 감정가는 21.44㎡의 소형 주택임을 고려할 때, 현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교와 주택 밀집 지역이 형성되어 있어 기본적인 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 주택의 매력: 1인 가구 증가 추세와 맞물려 소형 주택은 투자 목적의 매입이 활발하며, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능하다는 장점이 있습니다.

* 권리관계의 명확성 (별도등기 제외): 대부분의 복잡한 권리들이 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됩니다 (단, 별도등기는 예외).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 92,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 최근 건축된 유사 면적의 신축 건물은 높은 가격대를 형성하고 있으며, 연식이 오래된 건물은 낮은 가격대를 보이고 있습니다. 본 건물의 연식(2014년 허가, 2017년 사용승인)과 소형 면적, 그리고 잠재적 리스크인 '별도등기'의 존재를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

'별도등기'의 위험성을 충분히 검토하고, 만약 인수 부담이 없거나 매우 미미하다고 판단될 경우, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자 관점에서, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 가격이 합리적일 수 있습니다.

이에 따라, '별도등기' 관련 위험이 해소된다는 가정 하에, 예상 입찰가는 98,000,000원으로 제안합니다.

이 금액은 주변 시세, 감정가, 그리고 본 물건의 특성을 반영한 보수적인 추정치입니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 건물의 관리 상태를 직접 확인하고, '별도등기'에 대한 법률적 자문을 반드시 거친 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.