나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [12] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경65238 (12)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층 306호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 86,000,000원

* 토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 20.02㎡ (약 6.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음 (1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액: 1,195,100,000원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (안산중앙신용협동조합, 2017-07-21)

* 인수되는 권리: 없음 (말소기준권리보다 후순위 권리들로, 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 구성진

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024-10-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2024-12-06

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 별도등기: 물건명세서 상 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'으로 기재되어 있으나, 등기부요약상 해당 근저당권 등기 내역은 명확히 확인되지 않음. 이는 반드시 추가 확인이 필요한 사항임.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 선부동 일대는 다세대주택 및 주거용 건물이 밀집된 지역임.

* 주변 건물 매매 정보 분석:

* 2026년 3월, 37,900만원, 65.43㎡(약 19.8평), 2025년 건축 (엘리시안)

* 2026년 3월, 15,800만원, 80.8㎡(약 24.4평), 2011년 건축 (동산맨션B동)

* 2026년 3월, 6,700만원, 33.3㎡(약 10.1평), 1994년 건축 ((1130-18))

* 본건의 감정가는 86,000,000원이며, 건물 면적은 20.02㎡(약 6.06평)으로 매우 작음.

* 주변 소형 다세대주택 매매 사례(6,700만원, 33.3㎡, 1994년 건축)와 비교 시, 본건의 감정가(8,600만원)는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. 면적당 단가로 환산 시 약 4,295,704원/㎡, 인근 1994년 건축물은 약 2,012,012원/㎡ 임.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 석수중학교 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 근린생활시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 물건명세서에 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라고 명시되어 있어, 해당 등기가 낙찰 후 소멸되지 않는 권리인지 여부에 대한 확인이 반드시 필요함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 작은 면적: 토지 12.92㎡, 건물 20.02㎡로 매우 작아 활용도 및 재산 가치 측면에서 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 안산시 단원구 선부동 소재의 골드로즈 다세대주택으로, 2014년 준공된 비교적 신축 건물임.

* 권리 관계는 명확하여 인수되는 권리는 없을 것으로 예상되나, '별도등기'에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적임.

* 임차인 구성진 씨는 대항력이 없어 명도에 어려움은 없을 것으로 보이며, 보증금 300만원은 낙찰자가 인수하지 않음.

* 작은 면적은 투자 또는 실거주 시 고려해야 할 사항임.

* 감정가가 주변 시세 대비 면적당 단가로 볼 때 다소 높게 책정된 점을 감안해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 소액으로 접근 가능한 소형 주거용 물건.

* 권리 관계가 명확하여 법적 리스크가 상대적으로 적음 (단, 별도등기 제외).

* 지역 내 신축급 다세대주택이라는 점.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 86,000,000원

* 주변 시세 (33.3㎡, 1994년 건축): 6,700만원 (면적당 약 201만원/㎡)

* 본건 감정가 (20.02㎡): 약 429만원/㎡

* '별도등기' 리스크와 작은 면적, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

* 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 예상 입찰가: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.