나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [15] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

1.별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)
2.베란다 확장부분 고려하여 평가하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (15)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층403호

건물명: 골드로즈

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(원룸형 16세대), 다세대주택(1세대))

구분: 집합건물

층/호수: 4층 403호

토지면적: 16.62㎡ (약 5.03평)

토지지분: 16.6175㎡ (약 5.03평)

건물면적: 25.74㎡ (약 7.79평)

건물지분: 25.74㎡ (약 7.79평)

감정가: 127,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항:

* 1. 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

* 2. 베란다 확장부분 고려하여 평가하였음

건축물 개요:

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 사용승인일: 2017년 06월 22일 (건축허가 2014년 05월 09일)

* 총 세대수: 17세대 (원룸형 16세대, 다세대주택 1세대)

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황:

* 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

도로상태:

* 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교)

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

말소기준권리:

* 2017-07-21 접수, 안산중앙신용협동조합 근저당권 (을1)

인수되는 권리:

* 본건은 매각으로 인해 권리 소멸을 원칙으로 하나, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 비고: 1.별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)"라고 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 말소기준권리 분석과 상이할 수 있으며, 해당 별도등기에 대한 상세 확인이 필수적입니다. 지상권은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-09-14

* 확정일자: 2017-09-14

* 배당신고일자: 2024-10-24

* 대항력: 없음

* 비고:

권리분석 요약:

* 임차인 이영주 씨는 대항력이 없어 임차보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

* 총 채권액은 약 1,195,100,000원으로 파악됩니다.

* 다만, 상기 명시된 "별도등기"의 처리 방안에 따라 권리관계가 달라질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 건물 유형:

* 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택이 밀집한 주택지대이며, 근린생활시설도 혼재되어 있습니다.

최근 매매/임대 정보 분석:

* 최근 매매 사례 1 (2026.03): 1088-4번지 엘리시안, 65.43㎡ (약 19.8평), 2025년 건축, 4층, 379,000,000원 (평당 약 1915만원)

* 최근 매매 사례 2 (2026.03): 1108-16번지 동산맨션B동, 80.8㎡ (약 24.4평), 2011년 건축, 2층, 158,000,000원 (평당 약 647만원)

* 최근 매매 사례 3 (2026.03): 1130-18번지, 33.3㎡ (약 10.07평), 1994년 건축, 1층, 67,000,000원 (평당 약 665만원)

시세 비교:

* 본건 건물면적은 25.74㎡ (약 7.79평)이며, 사용승인일은 2017년입니다.

* 비교적 최신 건물인 엘리시안(2025년 건축)의 경우 신축 및 면적 차이로 인해 가격 수준이 높으나, 평당가는 본건과 크게 차이가 나지 않을 수 있습니다.

* 연식 및 면적을 고려했을 때, 2011년 건축된 동산맨션B동(평당 약 647만원) 또는 1994년 건축된 1130-18번지(평당 약 665만원)와 유사한 가격 수준으로 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정 시 본건의 시세는 약 5,100만원 ~ 5,700만원 범위로 예상됩니다.

* 그러나 본건의 감정가는 127,000,000원으로, 평당 약 1630만원 수준으로, 최근 거래된 시세와 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시 고려된 별도 요인(예: 확장 부분의 가치 반영 등)이 있거나, 시장 시세와 괴리가 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

편의시설:

* 주위에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설:

* 석수중학교, 석수초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

주변 환경:

* 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 정주 여건이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"의 비고란에 "1토지 을구 11번 근저당권설정등기"가 명시되어 있습니다. 이는 일반적인 경매 절차에서 말소되는 권리와 달리, 매수인이 인수해야 하는 권리일 가능성이 있습니다. 해당 등기사항에 대한 상세 확인이 필수적이며, 이는 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 베란다 확장: 평가에 반영되었으나, 실제 현황과 다를 경우 하자 발생 소지가 있습니다.

* 공동담보: 공동담보물건으로 경매가 진행될 경우, 낙찰 후 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. (본건에서 더 이상 상세 정보는 제공되지 않음)

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(127,000,000원)가 최근 실거래가 기반 시세(약 5,100만원 ~ 5,700만원) 대비 현저히 높아, 입찰 시 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

* 임차인 현황: 대항력은 없으나, 1.3억원의 보증금이 존재합니다. (배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 명도 절차 시 참고 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되나, "별도등기"의 존재는 매우 중대한 위험 요소로, 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 임차인 이영주 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 감정가가 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 철저한 시세 조사와 현장 확인을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 상대적으로 적음.

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 적음 (단, 별도등기 리스크 제외).

* 주변 개발 계획 등 추가적인 가치 상승 요인 발굴 시 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 127,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시가는 약 5,100만원 ~ 5,700만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가가 시세 대비 매우 높게 책정되었으므로, 신중한 접근이 필요합니다. "별도등기" 관련 리스크를 감안하면 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가 범위는 감정가의 70% ~ 85% 수준으로 제안하며, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 89,000,000원 ~ 107,950,000원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사, 권리관계 재확인, 주변 시세 추가 조사, 임장 활동 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 "별도등기" 리스크가 해소되지 않을 경우, 본 금액보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하거나 입찰을 유보하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.