나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [14] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (14)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평) (토지지분: 13.8414㎡)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

특수물건정보: 공동담보, 별도등기

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 성시빈

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021-01-21

* 배당신고일자: 2024-11-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 김덕수 (2017-07-21)

* 근저당권: 안산중앙신용협동조합 (1,040,000,000원) - 말소

* 근저당권: 안산중앙신용협동조합 (80,600,000원) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (74,500,000원) - 말소

* 소유권이전: 김숙희 외 1명 (상속) (2024-07-25)

* 소유권경정: 김숙희 (상속포기) (2024-09-11)

* 임의경매: 안산중앙신용협동조합 (963,419,091원) - 말소 (본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 1,195,100,000원

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-05-07

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요만 표기되어 있으며, 별도 등기 존재)

* 비고: 별도등기 있음 (1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

4. 상권분석

4.1. 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 선부동 일대의 다세대 주택 거래가는 면적과 건물 연식에 따라 다양하게 나타납니다.

* 2026년 3월 거래된 33.3㎡(약 10평) 면적의 다세대 주택이 6,700만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 201만원 수준입니다.

* 2026년 3월 거래된 80.8㎡(약 24평) 면적의 다세대 주택이 15,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 196만원 수준입니다.

* 2026년 3월 거래된 65.43㎡(약 20평) 면적의 신축(2025년 건축) 건물인 '엘리시안'이 37,900만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 579만원 수준으로, 신축 및 고급화 단지의 영향으로 시세가 높게 형성된 것으로 보입니다.

본건은 21.44㎡(약 6.49평)의 소형 다세대 주택으로, 면적 대비 감정가 92,000,000원 (㎡당 약 429만원)은 주변 실거래가 평균(약 200만원/㎡) 대비 높은 편입니다. 특히 33.3㎡가 6,700만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 면적을 고려했을 때 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 총 17세대가 거주하는 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감되었습니다. 위생, 급배수, 난방, 소방 설비 등이 되어 있으며 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 편의시설

* 교육시설: 본건 북서측 인근에 석수중학교가 있으며, 석수초등학교도 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주택지대이므로 근린생활시설이 소재합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 기타 제한사항: 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도 등기 존재

주의사항 및 물건명세서 상 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)' 표기는 해당 등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성을 시사합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 채무 부담으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소이므로, 말소기준권리 확인 및 해당 등기의 구체적인 내용에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

6.2. 임차인 권리관계

임차인 성시빈은 대항력이 없으므로 보증금 50,000,000원은 인수 대상이 아닙니다. 그러나 보증금 미회수 시 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성은 상존합니다.

6.3. 감정가 대비 실거래가 차이

주변 실거래가 대비 본건의 감정가가 다소 높게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이나, 가장 큰 위험 요소는 '별도 등기'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 추가 권리일 가능성이 있으며, 이에 대한 면밀한 확인 없이는 투자가 어렵습니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 부담은 없으나, 관련 절차를 명확히 해야 합니다. 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자 고려 가능.

* 선부동 주택지대 내 위치하여 기본적인 주거 인프라 접근 용이.

* (주의) 만약 '별도 등기'가 문제 없을 경우, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하여 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 할 때, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 92,000,000원

* 주변 실거래가 분석 (면적 환산): 약 4,200만원 ~ 4,300만원

* 인수 보증금: 0원

'별도 등기'라는 중대한 위험 요소와 주변 시세와의 괴리를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 위험을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. 특히 '별도 등기'에 대한 명확한 확인 및 잔금 납부 전 법률적 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.