나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [11] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층305호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (11)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층305호

건물명: 골드로즈

구분: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 12.31㎡ (3.72평)

토지지분: 12.3114㎡ (3.72평)

건물면적: 19.07㎡ (5.77평)

건물지분: 19.07㎡ (5.77평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2017년

건축년도: 2014년

해당층: 3층

총층수: 5층

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2017-07-21 접수, 안산중앙신용협동조합 (1,040,000,000원) 근저당권 (말소기준권리)

기타 권리 내역

* 2017-07-21 접수, 안산중앙신용협동조합 (80,600,000원) 근저당권 - 말소

* 2023-11-13 접수, 경기신용보증재단 (74,500,000원) 가압류 - 말소

* 2024-07-25 접수, 김숙희외 1명 (상속) 소유권이전 - 말소

* 2024-09-11 접수, 김숙희 (상속포기) 소유권경정 - 말소

* 2024-09-11 접수, 안산중앙신용협동조합 (963,419,091원) 임의경매개시결정 - 말소 (개시결정)

임차인 현황

* 김

보증금: 10,000,000원

차임: 380,000원

전입/확정일자: 2022-09-26

배당신고일자: 2024-11-05

대항력: 없음

- 대항력이 없어 임차인의 보증금은 경매 절차에 의해 인수되지 않을 것으로 보입니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

별도등기/특이사항

* 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

1.3. 상권분석

최근 매매 사례 분석 (자료 기반)

* 건물명: 엘리시안, 준공년도: 2025, 면적: 65.43㎡, 거래금액: 379,000,000원, 평당가: 5,791,900원/㎡, 거래일: 2026.3.9

* 건물명: 동산맨션B동, 준공년도: 2011, 면적: 80.8㎡, 거래금액: 158,000,000원, 평당가: 1,955,445원/㎡, 거래일: 2026.3.3

* 건물명: (1130-18), 준공년도: 1994, 면적: 33.3㎡, 거래금액: 67,000,000원, 평당가: 2,011,994원/㎡, 거래일: 2026.3.3

시세 분석

본건은 전용면적 19.07㎡ (약 5.77평)의 소형 다세대주택입니다.

인근 유사 연식 (2011년, 1994년) 다세대주택 거래 사례에서 평당가는 약 195만원 ~ 201만원 수준으로 분석됩니다.

최근 신축(2025년) 건물인 '엘리시안'의 경우 65.43㎡가 3억 7,900만원에 거래되어 평당 약 5,791,900원의 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

본건의 연식(2014/2017년)과 면적(19.07㎡)을 고려할 때, 유사한 연식의 거래 사례 가격을 기준으로 평당 약 250만원 ~ 300만원을 적용하여 시세 추정 시, 약 47,675,000원 ~ 57,210,000원 범위로 예상됩니다.

이는 감정가 82,000,000원 대비 낮은 수준으로, 감정가와 실제 시장가 간의 상당한 괴리가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

편의시설 및 교통: 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

혐오시설: 제공된 정보 내에서 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 등기부채권액이 약 11억 9,510만원으로 감정가(8,200만원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 개시의 직접적인 원인이 되었을 가능성이 높습니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(8,200만원)와 유사 사례를 통한 시장가 추정치(약 4,770만원 ~ 5,720만원) 간의 큰 차이가 존재합니다. 감정평가가 현재 시장 상황을 반영하지 못했거나, 추가적인 가치 평가 요소가 필요할 수 있습니다.

* 별도등기 및 미상 권리: '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)' 표기가 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나 세부 내용이 불분명합니다. 경매 절차에서 대부분 소멸되지만, 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2014년 건축 허가, 2017년 사용승인된 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택 원룸형)입니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 본 건의 경매는 근저당권 실행에 의한 임의경매로 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

감정가 대비 유사 사례를 통한 시장가 추정치가 현저히 낮아, 입찰 시 가격 판단에 신중한 접근이 요구됩니다.

별도등기 및 미상 권리에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세보다 저렴한 가격 취득 가능성: 감정가와 시장 추정가 간의 괴리를 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 주거 상품의 임대 수요: 19.07㎡의 소형 면적은 1인 가구 등 임대 수요를 충족시킬 수 있는 상품입니다.

* 편리한 주거 입지: 주택 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 82,000,000원

최근 시세 추정치: 약 47,675,000원 ~ 57,210,000원 (면적 19.07㎡ 기준)

종합적인 시장 분석 및 권리 분석 결과, 본 건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

본 입찰가 제안은 현재 제공된 정보 및 최근 시장 동향을 바탕으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가 정보를 통해 반드시 재검토해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 60,000,000원 ~ 75,000,000원

입찰 시 유의사항:

* 상기 권장 입찰가 범위는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액입니다.

* 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 낙찰 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 별도등기 및 미상 권리 등에 대한 법률 전문가의 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.