나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [8] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (8)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지 지분: 13.8414㎡ (약 4.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 21.44㎡ (약 6.48평)

건물 지분: 21.44㎡ (약 6.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물 상세 정보 (건축물대장 기반)

건물명: 골드로즈

총 층수: 5층

해당 층수: 3층

건축물 주용도: 공동주택 (도시형생활주택 16세대, 다세대주택 1세대)

총 연면적: 565.83㎡ (약 171.18평)

대지 면적: 277.1㎡ (약 83.82평)

건축 허가일: 2014-05-09

사용 승인일: 2017-06-22

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다. 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김덕수 (2017-07-21)

* 근저당 (말소기준권리): 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 1,040,000,000원)

* 근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 80,600,000원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-11-13, 74,500,000원, 말소)

* 소유권이전 (상속): 김숙희 외 1명 (2024-07-25)

* 소유권경정 (상속포기): 김숙희 (2024-09-11)

* 임의경매개시결정: 안산중앙신용협동조합 (2024-09-11, 963,419,091원, 말소)

총 등기부채권액: 1,195,100,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한OO

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-05-13

* 확정일자: 2023-11-03

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 인수 가능한 보증금: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었습니다.

* 별도등기 있음 (1토지 을구 11번 근저당권설정등기) - 이 부분은 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 선부동 일대의 다세대주택 실거래가는 건물의 신축 연도, 면적, 상태에 따라 큰 편차를 보이고 있습니다.

* 2025년 준공, 65.43㎡ (약 19.8평) 규모의 '엘리시안'은 2026년 3월 3억 7,900만원에 거래되었습니다 (약 579만원/㎡). 이는 신축 고가 단지로, 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 2011년 준공, 80.8㎡ (약 24.4평) 규모의 '동산맨션B동'은 2026년 3월 1억 5,800만원에 거래되었습니다 (약 196만원/㎡).

* 1994년 준공, 33.3㎡ (약 10.1평) 규모의 주택은 2026년 3월 6,700만원에 거래되었습니다 (약 201만원/㎡).

4.2. 본건 시세 분석

본건(21.44㎡)의 감정가는 9,200만원이며, 이는 ㎡당 약 429만원에 해당합니다. 이는 주변 유사 연식의 다세대주택 실거래가(약 190~200만원/㎡) 대비 상당히 높은 수준입니다. 신축 건물의 높은 거래가격을 제외하더라도, 유사한 연식 및 면적대의 건물을 기준으로 할 때, 본건의 감정가는 시세 대비 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 다만, 건물의 내부 상태나 특수한 가치 상승 요인이 있다면 감정가가 높을 수도 있습니다.

4.3. 주변 상가 및 편의시설

주위 환경 설명에 따라 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 밀집 지역으로, 기본적인 상가 및 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 '석수중학교'와 '석수초등학교' 인근에 위치하고 있으며, 이들 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적입니다.

5.2. 편의 및 생활 기반 시설

주택지대 내에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 양호합니다.

5.3. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복잡한 권리 관계

'공동담보' 및 '별도등기' 표기는 해당 물건이 다른 담보물과 함께 묶여 있거나, 등기부상 추가적인 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 그러나 본건은 법원 경매 절차를 통해 매각되므로, 원칙적으로 말소기준권리(근저당) 이하의 권리들은 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, '별도등기'의 정확한 성격과 소멸 여부에 대해서는 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

상권분석에서 언급했듯이, 본건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부 과정이나 향후 되팔 때 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 대항력 없음

임차인 한OO씨는 대항력이 없으므로, 보증금 2,000만원은 전액 인수되지 않으며, 배당을 통해 회수하게 됩니다. 이는 낙찰자에게 임차인 명도에 대한 부담은 적으나, 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 가능성도 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택으로, 주거지대 내에 자리하고 있어 기본적인 생활 환경은 양호합니다. 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 건물 내 설비도 갖추어져 있습니다. 임차인이 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점은 긍정적입니다.

다만, 가장 큰 특징은 감정가(9,200만원)와 주변 실거래가(약 4,200만원~6,700만원 수준으로 추정) 간의 상당한 차이입니다. 이에 따라 본건의 가치를 어떻게 평가하느냐에 따라 투자 판단이 달라질 수 있습니다. '별도등기'에 대한 명확한 확인 역시 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시 선부동 지역의 소형 다세대 주택으로, 실거주 또는 소액 투자용으로 접근 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮다면, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,200만원입니다. 제공된 주변 실거래가 데이터를 바탕으로 산정한 시세는 21.44㎡ 기준으로 약 4,200만원에서 6,700만원 수준으로 추정됩니다. 이러한 시세와 감정가 간의 괴리를 고려할 때, 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 보수적인 접근: 주변 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 경우, 5,000만원 ~ 6,000만원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 대비 약 54% ~ 65% 수준입니다.

* 감정가 반영 접근: 만약 감정가가 건물의 특정 가치(예: 특수 시설, 높은 내부 상태 등)를 반영한 것이라면, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 7,360만원 ~ 8,280만원 범위 내에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 경매 당일의 참여 경쟁률, 본건의 정확한 상태 확인, 그리고 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 것입니다. 현재 제공된 정보만으로는 감정가보다 낮은 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.