나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [10] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보, 별도등기

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층304호

건물명: 골드로즈

준공년도: 2014년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(원룸형 16세대), 다세대주택(1세대))

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적(토지 기여분): 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적(전용면적): 22.11㎡ (약 6.69평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 95,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

기타 용도지구/구역: 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교), 상대보호구역(석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김덕수 (2017-07-21)

근저당: 안산중앙신용협동조합 (말소)

근저당: 안산중앙신용협동조합 (말소)

가압류: 경기신용보증재단 (말소)

소유권이전(상속): 김숙희 외 1명 (2023-11-13)

소유권경정(상속포기): 김숙희 (2024-09-11)

임의경매개시결정: 안산중앙신용협동조합 (말소)

등기부채권 총액(기록상): 1,195,100,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2021-11-22

대항력: 없음

참고사항: 확정일자 및 배당신고일자 정보 미제공.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

본 건의 등기부등본상 모든 권리(근저당, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 최 의 경우 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 인수되지 않습니다.

따라서 인수되는 권리 및 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 선부동 일대 다세대주택의 거래가는 면적 및 건축 연도에 따라 다양하게 나타납니다.

2025년 건축, 65.43㎡ (4층) 물건이 37,900만원에 거래되었습니다 (약 579만원/㎡).

2011년 건축, 80.8㎡ (2층) 물건이 15,800만원에 거래되었습니다 (약 195만원/㎡).

1994년 건축, 33.3㎡ (1층) 물건이 6,700만원에 거래되었습니다 (약 201만원/㎡).

4.2. 시세 분석

본 건은 전용면적 22.11㎡로, 제공된 주변 시세 정보 중 가장 면적이 작은 33.3㎡ 거래 사례(6,700만원)와 비교했을 때 약 70% 수준의 면적입니다.

본 건 건물의 준공년도는 2014년으로, 비교적 최근에 건축된 편에 속합니다.

감정가는 95,000,000원으로, 면적당 가격은 약 429.7만원/㎡입니다.

주변 비교 사례 중 1994년 건축된 33.3㎡ 주택이 6,700만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가는 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 2014년 준공이라는 점과 기타 개별 가치를 고려한 것으로 판단됩니다.

가장 최근 거래된 2025년 신축 건물의 시세(약 579만원/㎡)와 비교하면 낮은 수준이지만, 이는 신축 프리미엄과 면적 차이에서 기인하는 것으로 보입니다.

안정적인 시세는 200~250만원/㎡ 수준으로 보이나, 본 건의 특성과 감정가를 중심으로 판단해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감으로 이루어져 있습니다.

창호는 하이샷시를 사용했습니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

베란다 확장 부분이 평가에 고려되었습니다.

5.2. 주변 편의시설

주거지역에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

석수중학교, 석수초등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 관련

주의사항 및 물건명세서상 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라고 명시되어 있습니다.

다만, 등기부등본상 해당 근저당권(을구 11번과 동일한 권리인지 확인 필요)은 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

이 '별도등기'가 현재 유효한 권리인지, 아니면 등기 기록상 남아있는 절차적 표기인지 명확한 확인이 필요하며, 낙찰 후 예상치 못한 부담이 발생할 가능성에 대해 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 골드로즈 아파트(다세대주택) 3층 304호 경매 물건입니다.

건물은 2014년에 준공되었으며, 전용면적 22.11㎡로 소형 주거 공간입니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력도 없어 인수되는 권리가 없는 깔끔한 물건으로 분석됩니다.

다만, '별도등기' 표기가 등기부상 말소된 권리와 혼동될 수 있어, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 최신 거래 사례와의 면적 차이를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합하거나, 소액 투자용으로 고려 가능합니다.

인수되는 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

주택지대 내 위치하며 교육시설 및 교통 인프라가 보통 수준으로 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 95,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 건의 면적(22.11㎡)과 건축 연도(2014년)를 고려했을 때, 보수적으로 200~250만원/㎡ 수준의 시세 적용 시 4,422만원 ~ 5,527만원 범위로 추정됩니다.

그러나 감정가 9,500만원(약 429.7만원/㎡)은 이보다 높게 책정되었습니다.

경매 물건의 특성상 감정가 이하 또는 초과 낙찰이 가능하며, 본 건은 현재로서는 명확한 인수 부담이 없습니다.

따라서, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준인 약 6,650만원 ~ 7,600만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보다 적극적인 투자를 고려하거나, 해당 물건에 대한 수요가 높다고 판단될 경우, 감정가 수준(9,500만원)까지도 검토 가능하나, 이는 시장 상황 및 본 건의 실제 가치 평가에 대한 심층 분석이 필요합니다.

추천 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 8,500만원 (감정가의 70% ~ 89% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.