나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [9] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (9)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000 원

토지면적: 13.84㎡ (약 4.18 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 21.44㎡ (약 6.48 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

2. 입지조건

주위환경:

* 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용상태:

* 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교)

* 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

주요 권리 관계:

* 소유권보존: 김덕수 (2017-07-21)

* 근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 금1,040,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 금80,600,000원) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023-11-13) - 말소

* 소유권이전: 김숙희외 1명 (2024-07-25, 상속) - 현재 소유자 추정

* 소유권경정: 김숙희 (2024-09-11, 상속포기) - 현재 소유자 추정

* 임의경매: 안산중앙신용협동조합 (2024-07-25, 963,419,091원) - 말소

등기부채권 총액: 1,195,100,000 원

임차인 현황:

* 임차인: 이 (이광로)

* 보증금: 4,000,000 원

* 차임: 390,000 원

* 전입일자: 2020-05-18

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0 원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (주의 요망)

별도등기:

* 있음 (1토지 을구 11번 근저당권설정등기) (매우 주의 요망)

4. 상권분석

* 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 면적(33.3㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 10일에 67,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 92,000,000원 대비 낮은 가격 수준입니다.

* 다른 거래 사례(65.43㎡, 379,000,000원; 80.8㎡, 158,000,000원)는 면적 차이가 크거나 건축 연도가 상이하여 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

* 건물명: 골드로즈

* 건축물 정보: 2014년 5월 건축 허가, 2017년 6월 22일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 5층 건물입니다.

* 본건은 해당 건물 3층 303호에 위치하며, 총 17세대로 구성되어 있습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도등기: 1토지 을구 11번 근저당권설정등기가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 권리 분석 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

* 비소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용 및 가치에 대한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시장가 차이: 본건의 감정가(92,000,000원) 대비 유사 면적 거래 사례(33.3㎡, 67,000,000원)의 가격이 현저히 낮아, 감정평가의 적정성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 21.44㎡로 매우 작아 활용 방안이 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주택가 및 학교가 있어 혐오시설이 발견되지 않았으나, 정확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택 경매 물건입니다. 입지 조건은 주택지대로서 보통 수준이나, 가장 큰 문제는 '별도등기' 및 '매각으로 소멸되지 않는 지상권' 존재 여부입니다. 해당 권리들이 실제 낙찰자에게 인수될 경우, 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있어 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 감정가와 최근 시세 거래가 간의 큰 괴리가 있어 투자 가치 판단에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주변의 주거 환경 및 교통망은 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 소형 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 투자 고려가 가능합니다.

* (단, 아래 명시된 잠재적 리스크를 충분히 해소할 수 있다는 전제 하에)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 92,000,000원입니다.

최근 유사 면적(33.3㎡) 다세대주택 매매 사례가 67,000,000원임을 고려할 때, 평당 약 200만원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 본건 면적(21.44㎡)에 적용하면 약 43,000,000원 수준의 시장 가치를 추정해볼 수 있습니다.

그러나 본건에는 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'과 '별도등기(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'가 존재하여, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 이러한 권리 관계의 불확실성은 부동산 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

따라서, 투자자는 해당 권리 관계에 대한 면밀한 조사와 법률 자문을 거친 후, 위험 부담을 감안한 신중한 입찰가를 결정해야 합니다.

잠재적 위험을 고려한 보수적인 접근 방식을 따른다면, 50,000,000원에서 70,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 인수되는 권리의 구체적인 내용 확인을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.