나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [7] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (7)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 3층301호

건물명: 골드로즈

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(원룸형 16세대), 다세대주택(1세대) 혼합)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 92,000,000원

토지면적 (토지 지분): 13.84㎡ (약 4.19평)

건물면적 (건물 지분): 21.44㎡ (약 6.49평)

일괄 매각 대상: 토지/건물

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO (안산중앙신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역

기타 용도지구/구역: 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 김덕수 (2017-07-21)

근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 말소)

근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017-07-21, 말소)

가압류: 경기신용보증재단 (2023-11-13, 말소)

압류: 안산시 (2023-12-27, 말소)

소유권이전 (상속): 김숙희 외 1명 (2024-07-25, 현 소유자)

소유권경정 (상속포기): 김숙희 (2024-09-11)

임의경매개시결정: 안산중앙신용협동조합 (2024-09-11, 말소)

총 채권액: 1,195,100,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 곽

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2021-11-30

배당신고일자: 2024-12-03

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리관계 요약

본 경매물건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

현 소유자는 김숙희 외 1명이며, 상속 관련 등기 변경이 있습니다.

임차인 곽 은 대항력이 없으므로 보증금 전액(30,000,000원)을 인수하지 않습니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

주의: 물건명세서 상 "별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)" 기재가 있으나, 등기부에서는 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 별도의 토지 등기부에 존재하는 권리일 수 있으며, 정확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 지역 기반 상권의 성격을 띱니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택 (1088-4번지, 엘리시안, 2025년 건축, 65.43㎡) 37,900,000원

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택 (1108-16번지, 동산맨션B동, 2011년 건축, 80.8㎡) 158,000,000원

* 2026년 3월 거래된 인근 다세대 주택 (1130-18번지, 1994년 건축, 33.3㎡) 67,000,000원

본건(21.44㎡)은 비교적 소형 면적으로, 실거주 또는 소액 투자 목적의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 석수중학교, 석수초등학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능합니다.

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 화장터 등)의 존재 여부는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 별도 등기: 물건명세서에 명시된 "별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)"는 잠재적 권리관계의 복잡성을 시사합니다. 이는 토지 등기부에만 존재하는 별도 담보물권일 수 있으며, 말소 여부 및 실제 효력에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

* 도시계획: 다양한 도시계획(용도지역, 지구, 구역)이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건물 이용이나 재건축 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상의 총 채권액이 1,195,100,000원으로 매우 높은 수준이며, 이는 감정가(92,000,000원) 대비 약 13배에 달합니다. 채권 총액이 물건 가치에 비해 비정상적으로 높은 경우, 담보물 외 다른 채무와 연관된 복잡한 권리관계가 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 권리관계는 명확해 보이나, "별도 등기" 표기와 비정상적으로 높은 채권 총액은 잠재적 리스크 요인으로 추가적인 확인이 반드시 요구됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 면적 대비 거래 금액이 다양하게 나타나므로, 정확한 시세 조사가 필요합니다.

17세대가 거주하는 건물 내 301호로, 공동 주택으로서의 특성을 가집니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적(약 6.5평)으로 소액 투자가 가능합니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 인근 학교 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 92,000,000원

최근 거래 사례에 따르면, 유사 면적의 매물은 제곱미터당 약 195만원~201만원 선에서 거래되었습니다. 본건의 전용면적(21.44㎡)을 고려할 때, 시장 가치는 약 4,200만원~4,310만원 수준으로 추정됩니다.

감정가는 약 9,200만원으로, 추정 시장 가치와 상당한 차이가 있습니다.

특히, "별도 등기" 존재 가능성과 매우 높은 총 채권액은 잠재적인 리스크를 야기합니다. 이러한 위험 요인을 고려하지 않고 감정가에 근접하여 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 해소한 후, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 64,400,000원 ~ 73,600,000원 사이에서 보수적으로 고려하되, "별도 등기" 등 리스크 해소 정도에 따라 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 권리관계 상 심각한 문제가 발견될 경우, 입찰가를 시장 가치인 4,000만원대 초중반까지 낮추는 것을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.