나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [5] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32번지에 위치한 골드로즈 2층 205호 다세대주택입니다.

건물은 2017년 6월 22일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물이며, 본건은 해당 건물의 2층 205호입니다.

건축물 현황에 따르면, 해당 건물은 도시형생활주택(원룸형 16세대)과 다세대주택(1세대) 총 17세대로 구성되어 있습니다.

본건은 건물 내 17세대 중 하나입니다.

1.2. 면적 및 감정가

토지면적은 12.31㎡(약 3.72평)이며, 건물면적은 19.07㎡(약 5.77평)입니다.

토지 지분은 12.3114㎡, 건물 지분은 19.07㎡입니다.

본건의 감정가는 81,000,000원입니다.

1.3. 경매 기본 정보

사건번호는 안산지원 2024타경65238 (5)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 안OOOOOOOOO(등기부상 안산중앙신용협동조합)입니다.

특이사항으로 공동담보 및 별도등기가 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 건물은 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

등기부등본상 말소기준권리 외 다수의 권리가 설정되었으나, 대부분 말소 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,195,100,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 을구 2번 근저당권(안산중앙신용협동조합, 80,600,000원)입니다.

3.3. 인수 권리 및 미소멸 권리

본 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 기재가 있어 이에 대한 확인이 반드시 필요합니다. 이는 현재 제공된 등기부 요약 내역에서는 직접적으로 확인되지 않는 권리일 수 있어 잠재적 인수 권리가 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인으로 윤 씨가 확인되었습니다.

보증금은 5,000,000원, 차임은 390,000원입니다.

임차인의 전입일자, 확정일자, 배당신고일자는 미상이나, 배당신고일자는 2024년 11월 7일입니다.

본 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 총 부채액

등기부채권 총액은 1,195,100,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

최근 2026년 3월에 거래된 주변 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 선부동 1088-4 엘리시안(2025년 준공, 65.43㎡) 37,900만원 (약 579만원/㎡)

* 선부동 1108-16 동산맨션B동(2011년 준공, 80.8㎡) 15,800만원 (약 195만원/㎡)

* 선부동 1130-18(1994년 준공, 33.3㎡) 6,700만원 (약 201만원/㎡)

본건은 19.07㎡(약 5.77평)의 전용면적을 가지며, 2017년 준공된 건물의 점을 감안할 때, 소형 주거 공간의 시세는 약 4천만원대부터 7천만원 이상까지 다양하게 형성될 수 있습니다. 감정가 8,100만원은 현재 시점에서 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 단지 또는 건물 특성 분석 (골드로즈)

골드로즈는 2017년에 준공된 비교적 신축에 속하는 건물로, 도시형생활주택과 다세대주택이 혼합된 형태입니다.

본건 호수는 19.07㎡로 1인 가구 또는 소형 임대 수익 목적에 적합한 소형 평형입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

주변에 석수중학교, 석수초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

주거 밀집 지역으로 생활 환경이 안정적입니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (관련 검색 결과 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 및 공동담보

가장 큰 리스크 요인은 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)' 표기입니다. 이 권리가 실제 존재하며 말소되지 않는다면 매수인이 인수해야 할 추가적인 부담이 될 수 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

또한, 본건은 공동담보로 진행되어, 다른 담보 물건의 낙찰 여부 및 가격이 본 건의 경매 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 높은 총 부채액

총 등기부채권액이 11억 9천만원 이상으로 매우 높다는 점은 채무 부담이 크다는 것을 시사합니다.

6.3. 미확인 사항

등기부 요약과 물건명세서 상의 '별도등기' 내용이 일치하지 않거나, 실제 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다. (별도등기 사항 관련하여 등기부등본 재확인 필수)

임차인 윤 씨의 배당신고일자 외 상세 정보(전입일자, 확정일자)가 미상이나, 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단되나, 실제 현장 조사 및 점유 관계 확인은 필수입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)으로, 감정가 8,100만원에 경매가 진행 중입니다.

주변에 학교와 편의시설이 있고 교통이 편리하여 1인 가구 주거용으로 적합한 입지입니다.

그러나, 등기부등본상 명시되지 않은 '별도등기'의 존재 가능성이 주요 리스크 요인으로, 이 부분에 대한 철저한 확인 없이는 입찰에 신중해야 합니다. 또한, 높은 총 부채액은 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성을 높입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2017년 준공)에 속하는 건물 내 소형 평형입니다.

* 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간에 대한 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주변 인프라 및 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰될 경우 시세차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 81,000,000원으로 책정되었습니다.

시세 분석 결과, 소형 평형의 경우 시장가치가 감정가보다 낮을 가능성도 있으나, 감정가가 보수적으로 책정되었다고 가정할 경우 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만, '별도등기'로 인한 미확인 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 인수 보증금 0원을 제외하고, 감정가를 참고하되 리스크를 반영하여 약 75,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 재확인을 거쳐 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.