나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [6] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층206호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2024타경65238 (6)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층 206호

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택 원룸형 포함)

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 12.92㎡ (약 3.91평)

* 토지지분: 12.9247㎡ (약 3.91평)

* 건물면적: 20.02㎡ (약 6.05평)

* 건물지분: 20.02㎡ (약 6.05평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 소재하며, '석수중학교' 북서측 인근에 위치하고 있음.

* 주변 환경: 주거지대로서 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 보통 수준임.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이함.

* 토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 을1 근저당권 (안산중앙신용협동조합, 2017-07-21 접수)이 말소기준권리로 판단되며, 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을1, 을2 근저당권 및 갑2 가압류, 갑4 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 현재 등기부상 지상권은 등기되어 있지 않음)

* 주의사항: '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 특이사항이 고지되어 있음. 이 권리가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 경우, 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있으므로, 해당 권리의 정확한 내용 및 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 파악된 임차인은 없으며 인수할 보증금 또한 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 최근 실거래가 정보에 따르면, 선부동 일대의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 3월, 선부동 1088-4번지 엘리시안 (2025년 건축) 65.43㎡ 거래가 37,900만원 (면적당 약 579만원/㎡)

* 2026년 3월, 선부동 1108-16번지 동산맨션B동 (2011년 건축) 80.8㎡ 거래가 15,800만원 (면적당 약 195만원/㎡)

* 2026년 3월, 선부동 1130-18번지 (1994년 건축) 33.3㎡ 거래가 6,700만원 (면적당 약 201만원/㎡)

* 본건(20.02㎡)의 감정가는 85,000,000원이며, 면적당 가격은 약 424만원/㎡임. 이는 비교적 신축인 엘리시안의 면적당 가격보다는 낮으나, 구축 건물들의 면적당 가격보다는 현저히 높은 수준임. 본 건 건물의 건축 연도(2014-2017년 추정)를 고려할 때, 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 북서측 인근에 석수중학교, 석수초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 206호임. 외벽은 석재 및 벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 구성됨.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기 인수 위험: '1토지 을구 11번 근저당권설정등기'가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 가능성이 높음. 이는 예상치 못한 추가적인 큰 금액의 부담으로 작용할 수 있는 매우 심각한 리스크임.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 면적당 감정가가 주변 시세보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 수익 확보가 어려울 수 있음.

* 건물의 노후화: 2014-2017년경 준공된 건물로, 신축 건물에 비해 감가상각이 진행될 수 있으며 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설: 본건 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주택지대의 환경을 따르는 것으로 판단됨.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 주거지대 내에서 기본적인 생활 편의 및 교육 접근성을 갖추고 있음.

* 그러나, '1토지 을구 11번 근저당권설정등기'의 인수 가능성이라는 중대한 권리 리스크와 주변 시세 대비 다소 높은 감정가가 투자에 있어 주요 부담 요인으로 작용함.

* 건축물대장상 원룸형 주택으로 면적이 매우 작아(20.02㎡), 투자보다는 실거주 목적으로 접근하는 것이 더 적합할 수 있으나, 무엇보다 권리관계의 명확한 확인이 최우선적으로 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 장점:

* 소형 면적(20.02㎡)으로 초기 진입 장벽이 낮을 수 있음 (감정가 기준).

* 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적임.

* 대중교통 이용 및 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 단점:

* '별도등기'로 인한 인수 가능성 및 잠재적 금전적 부담이 매우 큼.

* 면적당 감정가가 주변 실거래가보다 높아 시세 차익 기대가 어려움.

* 건물이 준공된 지 일정 시간이 지나 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 85,000,000원이며, 면적은 20.02㎡ (약 6.05평)임.

* 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 소형 다세대주택 시세는 면적당 약 195만원 ~ 201만원 수준으로 나타났으나, 본 건의 감정가는 면적당 약 424만원으로 비교적 높게 책정되어 있음.

* 또한, '1토지 을구 11번 근저당권설정등기'가 소멸되지 않고 인수될 경우, 낙찰자는 해당 채무를 추가적으로 부담해야 하므로, 이는 입찰가 산정에 있어 매우 신중한 고려가 필요한 부분임.

* 이러한 시세 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 60% ~ 70% 수준인 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

* 최종 입찰가는 반드시 '별도등기'의 인수 여부 및 정확한 내용을 확인한 후, 시장 상황과 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.