나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층201호

용도: 다세대주택

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

토지지분: 13.8414㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

건물지분: 21.44㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 층수: 본건은 5층 건물 중 2층 201호임

1.3. 감정평가 요약

감정가: 91,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 현황

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권보존(2017.07.21) 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되었으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. 말소기준권리(2017.07.21 근저당권)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: P

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2020-06-04

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 임차인: W

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-11-27

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

* 임차인: 서

보증금: 50,000,000원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-01-12

확정일자: 2023-11-02

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수할 보증금 없음.

총 인수 보증금: 0원

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, '물건명세서 참고사항'에 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 문구가 있어 세부 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 선부동 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 3월 거래: 전용면적 65.43㎡ (2025년식) 379,000,000원 (약 579.3만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 전용면적 80.8㎡ (2011년식) 158,000,000원 (약 195.5만원/㎡)

* 2026년 3월 거래: 전용면적 33.3㎡ (1994년식) 67,000,000원 (약 201.2만원/㎡)

본건(21.44㎡)의 감정가는 91,000,000원으로, 이는 ㎡당 약 424.4만원에 해당함. 제공된 JSON의 최신 건축물 시세(약 579.3만원/㎡)와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨. 다만, 일부 거래 사례(1994년식, 2011년식)의 ㎡당 단가는 본건의 감정가보다 현저히 낮게 나타나, 거래 시점, 건물 노후도, 면적 등에 따른 가격 차이가 있음을 알 수 있음.

4.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

본건의 감정가(91,000,000원)는 ㎡당 약 424.4만원 수준임. 인근 신축 빌라의 시세(약 579.3만원/㎡)를 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격의 하단부에 위치할 가능성이 있음. 본건의 면적(21.44㎡)은 소형 주거 공간으로, 실수요자 또는 소형 투자자에게 매력적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 본건은 2층 201호임. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시임. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건은 주택지대에 위치하며, 주변에 학교(석수중학교, 석수초등학교)와 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

관련 검색 결과에 따르면, 안산시 단원구 선부동 지역 자체에 명확히 지정된 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음. 다만, 지역에 따라 추모공원, 화장장 등 장례 관련 시설이나 쓰레기 처리 시설 등으로 인해 지역 주민들의 반대나 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 물건지의 직접적인 인근에 이러한 시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 및 특이사항

'물건명세서 참고사항'에 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 기재가 있어, 등기부등본 외 추가적인 권리 관계가 존재할 가능성이 있으므로 철저한 권리분석 및 현장 조사가 필요함. 공동담보 물건임.

6.2. 임차인 관련

모든 임차인의 대항력이 없으며, 인수할 보증금 또한 0원으로 파악됨. 따라서 임차인 관련한 금전적 리스크는 없는 것으로 보임.

7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 실수요자 또는 1인 가구의 주거 공간으로 적합.

* 주변 주택가 내 위치하여 안정적인 주거 환경 기대.

* 경매를 통한 시세 차익 기대 가능.

8. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지대에 속함. 감정가는 91,000,000원으로, 인근 신축 빌라 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됨. 권리분석 상 인수할 임차 보증금은 없으나, '별도등기'에 대한 면밀한 확인이 필요함. 낙찰 후 임대 또는 실거주 목적으로 투자 가치가 있다고 판단됨.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원이며, 주변 시세를 고려하여 98,000,000원에서 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음. 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준에서, 공격적으로 접근할 경우 시세 상단을 고려한 입찰을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.