나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [4] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (4)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 94,000,000원

토지면적: 14.27㎡ (약 4.32평)

건물면적: 22.11㎡ (약 6.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 위치 및 주위환경:

경기도 안산시 단원구 선부동 소재 ‘석수중학교’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황:

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태:

본건 토지는 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획:

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리:

2017년 7월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

* 등기부채권 총액:

총 1,195,100,000원입니다. (근저당 1,040,000,000원 + 80,600,000원, 가압류 74,500,000원, 임의경매 963,419,091원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 원 , (YUANSHUAIMIN)

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 9월 28일

* 배당신고일자: 2024년 11월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 없는 임차인으로 확인됩니다.

* 결론:

권리 관계가 명확하며, 인수되는 보증금이나 권리가 없어 안전하게 입찰에 참여할 수 있는 물건입니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 및 건물 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 주변 건물 정보:

본건이 속한 골드로즈 건물은 2014년 5월 건축허가를 받아 2017년 6월 사용승인된 건물입니다. 총 5층 규모로 도시형생활주택 16세대와 다세대주택 1세대로 총 17세대가 거주 중입니다.

* 최근 매매 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

* 2026년 3월, 엘리시안 (2025년 준공, 65.43㎡): 37,900만원 거래. 신축 건물로 시세 상승 요인이 반영된 가격으로 보입니다.

* 2026년 3월, 동산맨션B동 (2011년 준공, 80.8㎡): 15,800만원 거래. 연식 대비 면적이 넓으나, 금액대는 본건과 비교 시 참고 자료로 활용해야 합니다.

* 2026년 3월, (1130-18) (1994년 준공, 33.3㎡): 6,700만원 거래. 본건과 유사한 연식의 건물로, 평당 약 201만원 수준에서 거래되었습니다.

* 시세 분석:

본건의 면적(22.11㎡, 약 6.69평)과 건물 연식(2014년 준공)을 고려할 때, 1994년 준공된 33.3㎡ 건물이 6,700만원에 거래된 사례를 참고하면, 본건 감정가 9,400만원은 인근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 신축 건물인 엘리시안의 거래가는 본건과의 직접 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건의 구체적인 이용 상태 및 주변 환경에 대한 정보입니다.

* 건물 구조 및 이용상태:

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 204호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

* 설비내역:

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 학교: 석수중학교, 석수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 기타사항:

건물이용 및 임대현황도 상 베란다 확장 부분이 고려되어 평가되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자를 고려할 때 유의해야 할 사항은 다음과 같습니다.

* 별도 등기:

1토지 을구 11번 근저당권설정등기가 존재합니다. 하지만 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 건물 연식:

2014년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

현재까지 제공된 정보 및 주변 검색으로는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 골드로즈 2층 204호 다세대주택 경매 물건입니다.

* 권리 관계가 매우 명확하여 인수되는 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 실거래가와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 소형 면적(약 6.7평)임을 고려하여 투자 목적과 자금 계획을 명확히 세운 후 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

성공적인 투자를 위한 주요 장점은 다음과 같습니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 위험이 없습니다.

* 가격 경쟁력: 인근 시세와 비교 시 합리적인 감정가로, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 안산시의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가: 94,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경매 시장의 경쟁 상황 및 낙찰률을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 일반적입니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 75,000,000원 ~ 85,000,000원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.