나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [2] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 안산지원 2024타경65238 (2)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 91,000,000원

* 토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

* 토지지분: 13.8414㎡ (약 4.19평)

* 건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

* 건물지분: 21.44㎡ (약 6.49평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOOO

* 건물명: 골드로즈

* 총 층수: 5층

* 본건 위치: 2층 202호

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 평스라브 지붕)

* 사용승인일: 2017년 06월 22일 (이용승인일 기준)

* 건물 총 면적: 565.83㎡

* 대지 면적: 277.1㎡

* 건축 면적: 163.47㎡

* 전용 면적 (본건): 21.44㎡ (약 6.49평)

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 주의사항: 별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로상태: 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

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* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존: 김덕수 (2017.07.21)

* 근저당 (말소기준권리): 안산중앙신용협동조합 (2017.07.21, 1,040,000,000원) - 말소 예정

* 근저당: 안산중앙신용협동조합 (2017.07.21) - 말소 예정

* 주택임차권: 중국인 (2025.07.21, 20,000,000원, 전입/확정 2022.09.15) - 말소 예정

* 가압류: 경기신용보증재단 (2023.11.13, 74,500,000원) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 안산중앙신용협동조합 (2024.09.11, 963,419,091원) - 본 경매로 인해 말소됨

* 총 등기부채권액: 1,215,100,000원 (말소될 권리 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조 (ZHAOQINGLONG)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022-09-15

* 확정일자: 2022-09-15

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담 없음.

* 임차인: 신정수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인.

* 임차인: 조 (ZHAOQINGLONG)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력 없는 임차인. (보증금 2000만원 임차인과 동일 인물로 추정되나, 별도로 0원으로 명시됨)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 표기가 있으나, 등기부 요약상 명확히 확인되지 않으며, 일반적으로 임의경매는 모든 권리를 소멸시키므로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 현장 확인 및 추가 등기부 열람으로 확인 필요.)

1.3. 상권분석

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* 주변 건물 용도: 본건은 다세대주택으로, 주변은 주택가와 함께 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 상업시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 유동인구: 주택밀집 지역 및 인근 학교(석수중학교, 석수초등학교)로 인해 일정 수준의 유동인구가 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 편의시설 및 상업시설 존재.

* 교육시설: 석수중학교, 석수초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편임.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이함.

* 주거 환경: 주택지대 내 위치하여 상대적으로 조용한 주거 환경을 기대할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 별도등기 관련 불확실성: '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)'이라는 표기가 주의사항에 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약에는 해당 권리가 명확히 나타나지 않으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있음. 만약 해당 등기가 말소되지 않고 인수되는 권리라면 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 등기부등본을 통한 재확인이 필요함.

* 임차인 명도: 대항력 없는 임차인들이 존재하며 인수 보증금은 없으나, 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 공동담보 물건: 공동담보로 경매가 진행되는 경우, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동 등이 본건에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축 건물(2017년 준공)에 해당한다. 감정가는 9,100만원이며, 전용면적 21.44㎡의 소형 주거 공간이다. 주위 환경은 주택지대로서 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 갖추고 있다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상된다. 다만, '별도등기' 관련 표기가 명확하지 않아 추가적인 확인이 요구되며, 공동담보 물건 존재 가능성 또한 고려해야 할 부분이다. 종합적으로 볼 때, 권리관계는 비교적 명확하나 '별도등기' 관련 불확실성은 잠재적 리스크로 관리될 필요가 있다.

1.7. 투자 포인트

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* 낮은 초기 투자 비용: 감정가가 9,100만원으로, 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능함.

* 소형 면적의 희소성: 전용 21.44㎡ (약 6.5평)으로 1인 가구 및 소형 투자 수요에 적합한 물건임.

* 명도 부담 감소: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적어 즉시 활용 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 2011년 건축, 80.8㎡(약 24.4평) 물건이 2026년 3월 15,800만원에 거래됨 (평당 약 647만원).

* 1994년 건축, 33.3㎡(약 10.1평) 물건이 2026년 3월 6,700만원에 거래됨 (평당 약 663만원).

* 본건은 2017년 건축, 21.44㎡(약 6.5평)의 소형 다세대주택임.

* 유사 물건들의 평당가를 적용 시, 본건의 시세는 약 4,200만원 ~ 4,500만원 수준으로 추정됨.

* 감정가(9,100만원)와 최근 시세 추정가 사이에 상당한 차이가 존재함. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 시세 반영이 부족한 경우일 수 있음.

* '별도등기' 표기 등 잠재적 리스크를 고려하여, 시세보다 다소 높은 가격으로 입찰에 참여할 가능성을 염두에 두어야 함.

* 예상 입찰가:

* 시장 시세 및 감정가, 권리 관계, 명도 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직함.

* 최종 입찰가는 해당 물건의 현장 가치, 입찰 경쟁 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.