나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65238 [3] 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32 골드로즈 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 선부동 소재‘석수중학교’북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 정류장까지의 거리
및 운행상태 등으로 보아 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 2층 201호 외 16세대로서,
외벽:석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽:벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.
※상세 이용상황은 후첨 "건물이용 및 임대현황도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(석수중학교)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권
역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관
리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호 15-17는 후첨 ‘건물이용 및 임대현황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 베란다 확장부
분이 있는 바 이를 고려하여 평가하였음.

물건 비고

별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2024타경65238 (3)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1056-32, 골드로즈 2층 203호

건물명: 골드로즈

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 원룸형 16세대, 다세대주택 1세대 혼합 건물)

감정가: 91,000,000원

토지면적: 13.84㎡ (약 4.19평)

건물면적: 21.44㎡ (약 6.49평)

토지 지분: 13.8414㎡

건물 지분: 21.44㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 별도등기

주의사항: 별도등기 있음 (1토지 을구 11번 근저당권 설정 등기)

물건명세서 특수물건정보: 공동담보, 별도등기

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 별도등기 있음 (1토지 을구 11번 근저당권 설정 등기))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수중학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 서측으로 노폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

또한, 상대보호구역(석수중학교, 석수초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 안산중앙신용협동조합의 근저당권 (을1, 을2)으로 추정되나, 해당 권리들이 '말소' 처리되어 있습니다.

갑구 2번의 경기신용보증재단의 가압류 (2023-11-13, 금 74,500,000원) 및 갑구 4번의 안산중앙신용협동조합의 임의경매 (2024-09-11, 금 963,419,091원) 역시 '말소' 처리되었습니다.

최신 등기사항으로는 김덕수의 소유권보존(2017-07-21) 및 김숙희 외 1명의 소유권이전(2024-07-25, 상속)이 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 1,195,100,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 지 (CHICHENGHAO)

보증금: 45,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-09-15, 확정일자: 2023-11-06, 배당신고일자: 2024-11-13

대항력: 없음

주의: 보증금 45,000,000원이 있으나 대항력이 없습니다.

* 임차인: CH

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-07-24

대항력: 없음

* 임차인: ZHA

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-07-24

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

다만, '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권 설정 등기)'으로 명시되어 있어, 해당 권리가 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 이는 별도의 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

최근 2026년 3월에 선부동 일대에서 다음과 같은 다세대주택 거래가 있었습니다.

* 1088-4번지 (엘리시안, 2025년 건축): 65.43㎡ (약 19.8평) / 4층 / 37,900만원

* 1108-16번지 (동산맨션B동, 2011년 건축): 80.8㎡ (약 24.4평) / 2층 / 15,800만원

* 1130-18번지 (2023년 건축): 33.3㎡ (약 10.1평) / 1층 / 6,700만원

4.2. 시세 분석

본건 물건은 전용면적 21.44㎡ (약 6.5평)으로, 가장 작은 면적의 실거래가(33.3㎡, 6,700만원)와 비교했을 때, 감정가 9,100만원은 면적 대비 다소 높은 편으로 보입니다. 이는 신축 건물(엘리시안)의 고가 거래 사례(579만원/㎡)와 비교 시에는 합리적인 수준일 수 있으나, 구형 건물(195만원/㎡)과 비교 시에는 높은 편입니다. '엘리시안'은 2025년 건축된 신축 건물로, 본건 건물(2014년 건축, 2017년 사용승인)보다 최신입니다. '동산맨션B동'의 15,800만원 거래는 면적 대비 가격이 매우 낮아 특수한 거래일 가능성이 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 및 편의시설

본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

주변에 석수중학교, 석수초등학교 등 교육시설이 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 5층 건물 내 2층 203호입니다.

외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 창호로 시공되었습니다.

위생, 급배수, 난방, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

건물은 2014년 5월 9일 신축 허가를 받아 2017년 6월 22일에 사용 승인되었습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

* 교육시설: 석수중학교, 석수초등학교 등 (토지이용계획상 확인)

* 교통시설: 인근 노선버스정류장 (대중교통 사정 보통)

* 편의시설: 근린생활시설 (주위 환경)

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 인수 가능성

가장 큰 리스크는 '별도등기 있음(1토지 을구 11번 근저당권 설정 등기)'입니다. 이는 매각으로 소멸되지 않는 권리일 수 있으며, 낙찰 후 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다.

6.2. 등기부 정보의 불일치 가능성

집합건물 등기부요약 상 여러 권리가 '말소'로 기재되어 있으나, '별도등기' 존재 가능성이 언급되어 등기부 정보가 완전히 명확하지 않을 수 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 (대항력 없음)

임차인 지 씨가 45,000,000원의 보증금을 가지고 있으나 대항력이 없어, 명도 시 보증금 반환 문제는 경매 절차를 통해 해결될 것으로 보이나, 관련 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 건물 노후화 가능성

2014년 건축 허가, 2017년 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동에 위치한 소형 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 9,100만원으로 책정되었습니다.

다만, '별도등기' 존재 가능성은 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크로, 이 부분에 대한 추가적인 확인과 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 임차인 문제는 대항력이 없는 관계로 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

* 주변 개발 잠재력을 고려한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가 비교 시, '별도등기' 리스크를 감안하더라도 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 91,000,000원입니다.

최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 동일 면적대의 거래 사례는 부족하지만, 유사 면적의 오래된 건물 거래가(33.3㎡, 6,700만원) 및 신축 건물 거래가(65.43㎡, 37,900만원)를 참고할 수 있습니다.

가장 큰 변수는 '별도등기' 인수 가능성이므로, 이는 입찰가 산정에 있어 상당한 위험 요소로 작용할 것입니다.

이에 따라, '별도등기'의 구체적인 내용 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토 후, 해당 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 권리관계, 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준인 7,300만원 ~ 8,200만원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. (정확한 입찰가는 추가 조사 및 법률 자문을 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.