나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52584 [2] 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하1층비038호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위로는 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 종합 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상3층 건물 내 지하 1층 비037호, 비038호로
외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

위생, 승강기, 급배수, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형의 토지로 제1종근린생활시설 및 판매시설 및 문화집회시설용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

경기도 시흥시 은행동 605
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대로 3-2)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-04-01)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-01-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

경기도 시흥시 은행동 605-1
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임.
(2) 본건 구분건물은 기준시점 현재 등기사항전부증명서상 토지의 대지사용권이 미정리된 상태이나, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 전유부분과 대지사용권은 일체성을 가지며, 거래관행상 전유부분과 대지사용권은 함께 거래되므로 향후 토지의 적정지분이 정리될 것을 전제로 대지사용권을 포함하여 평가하였음.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경기도 시흥시 은행동 605번지에 위치한 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬 내 상가 물건에 대한 상세 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52584 (2)

* 소재지: 경기도 시흥시 은행동 605 시흥센트럴돔그랑트리캐슬 지하1층비038호

* 건물명: 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설)

* 감정가: 474,000,000원

* 토지면적: 17,932.20㎡ (약 5,424.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 37.60㎡ (약 11.37평) (전유 면적 기준)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주지구축산업협동조합

* 건축물 현황:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 층수: 지하 2층, 지상 3층

* 사용승인일: 2019년 9월 24일

* 해당 호수: 지하 1층 비038호

* 토지 이용 현황:

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 부정형 토지. 제1종근린생활시설 및 판매시설 및 문화집회시설용 건부지로 이용 중.

* 인접 도로 상태: 본건 북서측, 남서측, 남동측, 북동측으로 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 경기도 시흥시 은행동 605

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역

* 경기도 시흥시 은행동 605-1

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 중로3류(폭 12m~15m) 접합

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.3. 공부와의 차이

* 없음.

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 대지권미등기: 등기사항전부증명서상 토지의 대지권이 미정리 상태임.

* 평가 포함: 대지권 미등기로 인해 평가에는 포함되었으며, 향후 적정 지분이 정리될 것을 전제로 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 시흥시 은행동 소재 '은행고등학교' 북측 인근에 위치합니다.

* 주위로는 근린생활시설, 학교, 아파트 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본 건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 종합적으로 고려할 때, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

* 사건번호: 안산지원 2025타경52584 (2)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광주지구축산업협동조합

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2020-03-12, 광주지구축산업협동조합, 438,000,000원)

* 현재 등기부상 채무 총액 (말소기준권리 기준): 438,000,000원

* 후순위 권리: 소유권이전(상속), 압류(시흥시), 임의경매개시결정 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본 건의 경우 해당 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 본 물건 이용 현황

* 용도: 근린생활시설

* 현재 상태: 공실

4.2. 주변 상권 특성

* 본 물건이 위치한 시흥 센트럴돔 그랑트리 캐슬은 복합 상업 시설로, 인근 학교 및 아파트 단지의 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 다양한 용도의 근린생활시설, 판매시설, 문화집회시설 등으로 활용 가능한 구조입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본 물건은 은행고등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 학생 및 학부모 관련 업종에 유리할 수 있습니다.

* 다수의 아파트 단지가 주변에 위치하여 잠재적인 지역 주민 고객층을 확보할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

* 본 물건은 집합건물이면서도 등기부상 토지 사용권(대지권)이 미등기 상태로 남아있습니다.

* 이는 향후 토지 분할, 관리 처분 등에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로, 매각 후 대지권 정리 절차가 원활하게 진행될 것인지 면밀한 검토가 필요합니다. (감정평가 시 포함되었으므로 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 100% 확신은 어렵습니다.)

6.2. 현재 공실 상태

* 임대 수익이 발생하지 않고 있는 공실 상태로, 인수 후 공실 장기화 리스크를 고려해야 합니다.

* 적절한 임대 전략 수립 및 마케팅이 요구됩니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

* 과밀억제권역, 공공주택지구, 상대/절대보호구역 등 다수의 용도 제한 규제가 존재합니다.

* 이는 향후 건물 증축, 용도 변경, 재건축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 채무 규모

* 임의경매 신청 채권액이 8억 4천만원 이상으로, 감정가 대비 상당히 높은 채무액을 가지고 있습니다.

* 이는 본 물건의 경매 신청 이유와 관련된 복잡한 상황이 있음을 시사합니다.

6.5. 혐오시설 인접 여부

* 주변 지역에 대한 공개된 정보상으로는 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. (단, 상세한 현장 답사를 통해 주변 환경을 재확인할 필요가 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 준주거지역에 위치한 근린상가로, 학교와 아파트 단지를 배후로 하는 잠재적 상권 가치를 지니고 있습니다. 감정가는 474,000,000원이며, 토지면적 17,932.20㎡, 건물면적 37.60㎡입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 모두 소멸되므로 권리관계는 비교적 안전한 편입니다. 채권자도 동일한 근저당권자이므로 임의경매로 진행되는 점은 명확합니다.

하지만 대지권 미등기, 현재 공실 상태, 그리고 다수의 토지이용계획상 제한사항은 투자 시 신중한 검토를 요하는 부분입니다. 특히 대지권 미등기 문제는 향후 명확한 해결 방안과 예상 소요 시간, 비용 등을 충분히 파악해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 입지적 장점에도 불구하고 명확한 리스크 요인들을 내포하고 있어, 철저한 현장 조사와 법률적 검토, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획과의 부합 여부를 면밀히 판단하여 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통한 시세 차익: 본 물건의 잠재적 가치 대비 현재 감정가 및 향후 낙찰가를 고려한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 배후수요 확보: 인근 대규모 아파트 단지 및 학교를 기반으로 한 안정적인 고객층 확보 가능성이 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정된 지역 특성상, 향후 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 대지권 문제 해결 시 가치 상승: 대지권 미등기 문제가 원만히 해결될 경우, 물건의 가치가 더욱 상승할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 474,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금 및 차임이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

* 예상 입찰가는 시장 시세, 유사 물건 낙찰가, 물건의 현재 상태(공실), 잠재적 리스크(대지권 미등기 등), 본인의 자금 운용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 일반적으로 본 물건과 같은 경우, 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 철저한 분석 후 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.