나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7089 [3] 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층802호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '경의중앙선 풍산역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 주를 이루어 소재하며, 배후지로 아파트단지, 학교가 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 제801-1호 외 2개호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

기호(1~3) : 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 남서측으로 노폭 10m 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

상호 스카이골프존으로 운영중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7089 (3)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층 802호

용도: 근린상가

감정가: 873,000,000원

토지면적: 76.80㎡ (약 23.22평)

토지지분: 76.8㎡ (약 23.22평)

건물면적: 335.10㎡ (약 101.39평)

건물지분: 335.1㎡ (약 101.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 상호 스카이골프존으로 운영 중

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '경의중앙선 풍산역' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 주를 이루고 배후지로 아파트 단지 및 학교가 소재합니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측 노폭 약 15m, 북동측 및 남동측 노폭 약 12m, 남서측 노폭 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

1.3. 건축물 정보

* 건물명: 일산 조은프라자

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 하늘마을1로 14 (중산동)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

* 층수: 지하 2층, 지상 8층 중 8층 802호

* 주요 용도: 제1종 근린생활시설, 제1,2종 근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설, 업무시설 (본건은 현재 근린생활시설로 이용 중)

* 전용 면적: 335.10㎡ (약 101.39평)

* 건축 면적: 1172.67㎡ (약 354.7평)

* 대지 면적: 1491.1㎡ (약 451.0평)

* 연면적: 11345.73㎡ (약 3432.0평)

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2022년 1월 6일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

* 감정평가액: 873,000,000원.

* 총 등기부채권 합계: 505,372,391원.

* 인수되는 보증금: 0원. (대항력 있는 임차인 없음)

* 임차인 현황:

* 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,500,000원

* 전입/사업자 등록일: 2025년 6월 16일

* 확정일자: 2025년 11월 5일

* 배당신고일자: 2026년 2월 19일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.5. 상권분석

* 본건 소재지는 경의중앙선 풍산역 인근의 노선상가지대로에 위치하며, 다양한 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 밀집해 있습니다.

* 인근에 대규모 아파트 단지와 학교가 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 현재 '스카이골프존'으로 운영 중인 점을 감안할 때, 해당 업종 또는 유사 업종의 경쟁력 확보 가능성이 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 풍산역 도보 접근 가능하며, 다수의 버스 노선을 이용하기 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지구 내 다양한 편의시설(음식점, 카페 등) 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

* 주거: 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 관련 법규 확인 필요)

* 권리관계: 총 등기부채권 합계가 상당한 금액이므로, 신규 대출 실행 시 담보 가치 확보에 유의해야 합니다.

* 운영 현황: '스카이골프존'으로 운영 중이나, 해당 업종의 수익성 및 향후 운영 계획에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 법적 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지 이용에 허가 절차가 요구될 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 일산동구의 역세권 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 주변 상권 및 배후 주거단지의 수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능할 것으로 판단됩니다.

* 교통 접근성이 우수하고 다양한 편의시설이 밀집된 지역적 장점을 가지고 있습니다.

* 현재 운영 중인 업종(골프존)의 특성을 고려할 때, 해당 상권에서의 경쟁력 분석이 중요합니다.

* 권리 관계상 인수되는 채무는 없으나, 총 채무액이 높은 점은 잠재적 투자 리스크로 고려될 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

* 풍산역 인근 역세권 입지: 대중교통 이용 편리 및 유동 인구 확보 용이.

* 풍부한 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 학교로 인한 고정 수요 확보.

* 다양한 상업시설 집적 지역: 주변 상권 활성화로 인한 시너지 효과 기대.

* 건축물 상태 양호: 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(2009년 사용승인).

* 토지이용계획상 용도: 일반상업지역으로 다양한 업종의 영업 가능.

1.10. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 873,000,000원입니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 향후 수익성, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 매매 사례 및 현재 시장 상황을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

1.11. 주변 시설 조사

* 지도 검색 결과, 본건 소재지 주변으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 즉각적으로 확인되지 않았습니다. 주거지역 및 상업시설과 인접해 있으며, 상대적으로 쾌적한 환경을 유지하고 있는 것으로 보입니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 주변 시설을 재확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.