나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7089 [2] 경기도 고양시 일산동구 중산동 OOOO OOOOOOO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '경의중앙선 풍산역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 주를 이루어 소재하며, 배후지로 아파트단지, 학교가 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 제801-1호 외 2개호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

기호(1~3) : 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 남서측으로 노폭 10m 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

현황조사서상 목록1내지 목록2는 상가임대차현황서에 '801'로 나타나며, 종업원에 따르면 801호를 801-1(상호 현대태권도), 801-2(상호 스카이당구장)으로 나누어 사용중(현황조사서와 감정서의 상호가 상이하나, 감정서의 건물개황도 및 임대상황이 도면과 일치하므로 감정서에 따름)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경7089 (2)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813 일산조은프라자 8층801-2호

용도: 근린상가

감정가: 394,000,000원

토지면적: 33.72㎡ (약 10.20평)

건물면적: 146.95㎡ (약 44.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 중산동 소재, 경의중앙선 풍산역 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 노선상가지대로를 형성하고 있으며, 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 밀집해 있습니다. 또한, 배후지에는 아파트 단지와 학교가 소재하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 북서측 약 15m, 북동측 및 남동측 약 12m, 남서측 약 10m의 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2/3류에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

* 건축물 정보: 일산 조은프라자는 철근콘크리트구조의 지상 8층, 지하 2층 건물이며, 본건은 8층 801-2호로 근린생활시설로 이용 중입니다. (JSON 정보에 따르면 건물 주용도는 제1종근린생활시설이며, 제1,2종근린생활시설, 교육연구시설, 의료시설, 업무시설 등으로도 활용 가능합니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2020년 06월 26일 접수, 을1)

* 총 채권액: 등기부채권 총액 439,172,391원 (각종 근저당, 가압류 포함)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 자료 기준)

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 일산동구 중산동 일대는 경의중앙선 풍산역을 중심으로 형성된 노선상가지대로서, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 예상됩니다.

* 주변 아파트 단지와 학교의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 소비층 확보가 가능하며, 상가 임대차 현황상 801호를 801-1(현대태권도)과 801-2(스카이당구장)로 분할하여 운영 중인 점은 다양한 업종으로의 활용 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 병원, 은행, 관공서 등 편의시설 이용이 편리합니다.

* 일산동구는 신도시로서 기반시설이 잘 갖추어져 있으며, 공원 및 녹지 공간도 비교적 잘 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

* 학군: 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경 또한 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김광식 씨는 2009년 10월 08일 전입(사업자)하였으며, '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 다만, 김광식 씨는 2018년 05월 30일자 소유권이전 등기 기록도 보유하고 있어, 임차인이 소유주로 변경된 경우입니다. 이러한 복잡한 권리관계는 법률적으로 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표기 자체로 인해 명확한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 구분건물 정보 불일치: 제공된 JSON 데이터의 전유부 정보에서 '402-1호'가 표기되어 있으나, 본건은 '801-2호'이므로 데이터 오류 가능성이 있습니다. 본 보고서에서는 명시된 물건 주소지를 기준으로 작성되었습니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 통상적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 장례 시설 등)은 확인되지 않았으나, 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경의중앙선 풍산역 인근에 위치한 근린상가로, 역세권 상권 및 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 투자 가치가 있는 물건입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이자 소유주로 등기된 김광식 씨의 권리관계가 복잡하여 추가적인 법률 검토가 필수적입니다. 이러한 리스크 요인을 면밀히 분석하고 현장 답사를 통해 상가 상태 및 임대차 현황을 재확인한다면, 합리적인 투자 기회를 포착할 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 풍산역 역세권 상권으로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

* 활용성 높은 건물: 근린생활시설로 이용 중이며, 분할 사용을 통해 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

* 안정적인 배후 단지: 주변 아파트 단지와 학교가 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 394,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석 상의 복잡한 임차인 문제, 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 인수되는 권리 및 예상되는 추가 비용을 정확히 파악하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.