나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64646 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을유치원 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 "화중초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지 및 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지이며 지상건축물은 일반건축물대장상 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경되어 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 중로에 접하며, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 아파트 단지 내 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양화수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예사랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화중초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물로, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 목재붙임마감 등, 내벽 : 인테리어 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 2025.05.10 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 용도변경되었으나, 기준시점 현재 현황은 노유자시설이며 영업중단 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 소화설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조하시기 바람.

공부와의 차이

등기사항증명서 상 "은빛마을 유치원" 노유자시설이나, 일반건축물대장상 2025.05.10 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경되었으며 기준시점 현황 건물 내부는 노유자시설로서 영업중단 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1 건물은 노유자시설이며, 목록2 토지는 목록1 건물의 대지로 이용중
3. 목록1 출입문 잠겨진 상태

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경64646 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 7,436,961,600원

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을유치원

용도: 노유자시설

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 150,184.60㎡ (약 45,433.0 평)

토지지분: 1,546.90138㎡ (약 467.9 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.0 평)

건물면적: 1,248.00㎡ (약 377.5 평)

건물지분: 1,248㎡ (약 377.5 평)

건물 제시외면적: 194.20㎡ (약 58.7 평)

1.3. 특이사항

공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 건물은 노유자시설이며, 목록2 토지는 목록1 건물의 대지로 이용중. 목록1 출입문 잠겨진 상태.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 소재한 "화중초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로는 중로에 접해 있으며, 동측으로는 폭 약 4미터 내외의 아파트 단지 내 보행자도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 속하며, 대로2류, 중로1류, 중로2류 등 다양한 도로 조건에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 여러 학교 및 유치원의 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양병묵

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-01

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 등기부 현황

등기부상 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등이 기재되어 있으나, 말소기준권리(건물 등기부상 2020-08-03 접수된 서귀포수산업협동조합의 근저당권)에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 권리관계가 복잡하므로 상세한 권리분석이 필요합니다.

등기부채권 총액: 약 87억 7천만원

3.4. 건축물대장 현황

일반건축물대장상 2025년 5월 10일자로 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경되었으나, 기준시점 현재 현황은 노유자시설이며 영업중단 상태입니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트단지와 학교가 인접한 주택지대에 위치하고 있으며, 주위 환경은 대체로 양호합니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 관련 근린생활시설이 주를 이루는 상권으로 볼 수 있습니다. 건물은 기존 노유자시설에서 일반음식점으로 용도 변경되었으나 현재는 영업이 중단된 상태로, 향후 용도 변경 또는 재건축을 통해 잠재적인 상업적 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 화중초등학교, 예사랑유치원, 화수고등학교, 화수중학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있습니다. 또한, 대규모 아파트 단지들이 있어 주거 편의시설 이용이 용이하며, 근린생활시설도 주변에 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 및 출입 제한

건물 출입문이 잠겨져 있으며, 내부 상태 및 실제 이용 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 영업 중단 상태로 인한 관리 부실 가능성도 고려해야 합니다.

6.2. 용도 변경 관련 불일치

등기사항증명서상 노유자시설이나, 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도 변경 이력이 있으나 현황은 노유자시설이며 영업중단 상태로, 실제 이용 목적과 공부상 내용 간의 불일치가 향후 건물 사용 및 처분에 있어 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.3. 복잡한 권리관계 및 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 수준으로, 인수되는 권리는 없더라도 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 각종 보호구역 및 제한구역 지정으로 인한 개발행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지도를 확인한 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 인접한 대규모 혐오시설(예: 산업폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주거단지 및 교육시설이 밀집한 지역입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 덕양구 화정동의 주거 밀집 지역에 위치한 노유자시설(용도 변경 이력 있음)입니다. 넓은 토지 면적과 우수한 입지 조건을 갖추고 있으나, 현재 영업 중단 상태이며 복잡한 권리관계와 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 부분에 대한 면밀한 검토와 추가 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

약 45,000평에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 큰 잠재적 가치를 지닐 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 지역 입지

대규모 아파트단지와 학교가 인접한 주거 중심 지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

8.3. 향후 개발 가능성

현재 용도 및 상태와 달리, 추후 용도 변경 및 시설 개선을 통해 새로운 가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 감정가 7,436,961,600원이나, 복잡한 권리관계, 영업 중단 및 용도 불일치 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 채무 총액이 상당하므로 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 시장 상황 및 조사 결과에 따라 가감하는 전략을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.