나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31852 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 13층 102동 1304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 수도권전철 1호선 '부천역' 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 수도권전철 1호선 '부천역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용편의도는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 내 13층 102동 1304호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 6필 일단의 대체로 부정형의 토지로서 업무시설, 공동주택, 제1,2종
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 35m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 심곡본동 747-10
일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

2) 심곡본동 747-13
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점
경관관리구역

3) 심곡본동 747-14
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)<교육환경
보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

4) 심곡본동 747-15, 747-16
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로3류(폭
8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역

5) 심곡본동 747-17
일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한
구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점
경관관리구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경31852 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 747-13 부성힐하우스 13층 102동 1304호

구분: 오피스텔

감정가: 335,000,000원

토지면적: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지지분: 12.72㎡ (약 3.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.12㎡ (약 23.33평)

건물지분: 77.12㎡ (약 23.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 수도권전철 1호선 '부천역' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 수도권전철 1호선 '부천역' 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 총체적 권리관계

본 건의 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 7일 접수된 서인천세무서장의 압류입니다. 이는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이 외 다수의 압류 및 근저당 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (손린아)

* 보증금: 331,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 22일

* 확정일자: 2021년 02월 26일

* 배당신고일자: 2024년 05월 16일

* 대항력: 없음 (등기부등본상 '말소' 처리되어 있으며, 물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.)

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 일부 필지는 대로1류(폭 35m~40m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

4.2. 인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 35m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 중 13층 102동 1304호에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시창입니다.

5.2. 설비내역

위생 및 급배수, 도시가스, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등이 되어 있습니다.

5.3. 주변 시설

본 건은 부천역 인근에 위치하여 주위로 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 롯데백화점, 이마트, CGV, 롯데시네마, 대형병원, 재래시장 등이 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 관련 불확실성

본건은 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항과 함께, 임차인의 대항력이 '없음'으로 분석되어 있어 혼재된 정보가 있습니다. 다만, 등기상 임차권이 말소 예정이고 인수 보증금이 0원으로 명시된 점, HUG의 말소동의 확약서가 제출된 점을 종합적으로 고려할 때, 낙찰자는 임차인으로 인한 명도 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 관련 서류 및 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아, 인수 시 발생할 수 있는 잠재적 조건을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 시세분석

7.1. 최근 매매 사례

제공된 JSON 정보에 따르면, 동일 건물(부성힐하우스) 내 67.91㎡ (약 20.54평) 전용면적의 10층 오피스텔이 2024년 3월 25일에 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 14,118,800원 수준입니다.

7.2. 최근 전월세 사례

구체적인 전월세 거래 정보는 제공되지 않았으나, 부성힐하우스는 2015년 준공된 오피스텔로, 다양한 면적(61.72㎡~70.88㎡)의 매물이 존재합니다. 주변 오피스텔 시세를 고려할 때, 본 건과 유사한 면적의 오피스텔 월세는 20만원대부터 형성될 가능성이 있으며, 보증금은 1,000만원에서 2,000만원 수준으로 예상됩니다.

7.3. 면적 대비 가격 분석

본 건은 건물면적 77.12㎡ (약 23.33평)이며, 최근 거래된 67.91㎡ (약 20.54평) 오피스텔의 거래가격을 기준으로 환산 시, 약 329,533,500원 수준의 가격이 산출됩니다. (77.12㎡ * 4,270,445원/㎡). 본 건은 해당 매물보다 면적이 넓고 층수가 더 높다는 장점이 있습니다.

8. 종합 의견

본 건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 최근 유사 면적의 오피스텔이 290,000,000원에 거래된 점, 본 건이 더 넓은 면적과 높은 층수를 가지고 있다는 점을 고려할 때, 시장 가치는 3억원 초반대로 평가됩니다. 임차인 관련 권리사항은 등기부상 말소 예정이고 인수 보증금이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 부천역 역세권 프리미엄: 1호선 부천역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지.

* 생활 편의시설 밀집 지역: 주변 상업시설, 백화점, 병원, 마트 등 풍부한 인프라.

* 넓은 실사용 면적: 77.12㎡ (약 23.33평)의 넉넉한 오피스텔 공간.

* 높은 층수: 13층으로 조망 및 채광 측면에서 유리.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 335,000,000원이나, 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가(290,000,000원)와 본 건의 면적 및 층수, 그리고 권리관계의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하였습니다.

안정적인 투자를 위한 적정 입찰가를 310,000,000원 으로 예상합니다. 이는 최근 실거래가 대비 약 7% 정도 높은 수준으로, 면적 및 층수 이점을 반영한 보수적인 추정가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.