나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33098 [1] 경기도 부천시 소사구 범박동 212-2 트윈스파이어 101동 3층 306호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송감정 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박중학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물내 3층 306호로서,
외 벽 : 벽돌 및 인조석 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔 구조임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 도시가스설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 평지로 오피스텔, 제1종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 12m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구 지구단위계획 구역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((범박초병설유)<기타사항은 부천교육지원청에 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(범박초)<기타사항은 부천교육지원청 문의>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 212-2번지 트윈스파이어 101동 3층 306호에 소재하며, 해당 물건은 오피스텔입니다. 건축물대장상 2017년 9월 13일에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 정보

건물 전용면적은 62.85㎡ (약 18.99평)이며, 건물 지분 면적은 62.855㎡ (약 19.00평)입니다. 토지 면적은 21.49㎡ (약 6.50평)이며, 토지 지분 면적 또한 21.49㎡ (약 6.50평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 부천지원 2025타경33098 (1)이며, 감정평가액은 258,000,000원입니다. 본 경매는 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 범박동 소재 '범박중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(범박지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(범박초), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기(2017-05-30) 이후 소유권 이전, 매매, 압류, 가압류, 강제경매, 주택임차권 등기가 순차적으로 기재되어 있으며, 대부분의 권리는 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상길)

* 보증금: 256,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-04

* 확정일자: 2020-04-29

* 배당신고일자: 2023-12-29

* 비고: "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경'으로 명시되어 있습니다. 그러나 "임차인 현황" 및 "집합건물 등기부요약" 상 주택임차권(이상길)은 '말소'로 기재되어 있고, '대항력: 없음'으로 표기되어 있습니다. "물건명세서 참고사항"에는 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권등기가 언급되었으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 단서가 있습니다.

* 임차인 이름: 이

3.3. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 12일자 서울특별시 서초구의 압류(갑4)입니다.

3.4. 인수되는 권리

"인수 보증금 합계"가 0원으로 명시되어 있으며, 이는 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음을 의미합니다. 다만, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 관련된 사항은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주위가 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물로 혼재된 지역이므로, 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. '범박중학교'가 인근에 위치하여 학생 관련 업종이나 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 주거 및 업무시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리관계: '대항력있는임차인'이라는 문구와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 경매 절차 및 인수 조건에 영향을 줄 수 있는 부분입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있지만, 관련 서류(말소동의 확약서 등)를 통해 인수 부담이 최종적으로 없는지 반드시 확인해야 합니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 범박동에 위치한 트윈스파이어 오피스텔로, 비교적 양호한 입지와 신축 건물의 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 258,000,000원이며, 최근 실거래가는 200,000,000원에서 244,000,000원 수준을 보이고 있습니다. 가장 주의 깊게 살펴봐야 할 부분은 임차인의 대항력 및 HUG 인수 조건과 관련된 불확실성입니다. 이러한 부분이 명확히 해소된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가와의 비교: 2026년 3월 24,400만원, 2025년 11월 22,600만원 등의 실거래가를 고려할 때, 감정가 25,800만원보다 낮은 금액으로 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 준주거지역 내 위치하며 교통 여건이 비교적 편리합니다.

* 권리관계 명확성 확보: 임차인 관련 사항이 명확히 정리된다면, 권리관계가 깨끗한 물건으로 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물면적(62.85㎡)과 최근 실거래가(20,000만원 ~ 24,400만원)를 분석한 결과, 현재 감정가 258,000,000원 대비 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 인수할 보증금은 없으나, '대항력있는임차인' 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 최근 실거래가 범위: 약 206,000,000원 ~ 233,000,000원

* 감정가: 258,000,000원

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 산정합니다.

* 추천 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 230,000,000원

최종적인 입찰가는 임차인 관련 제반 사항에 대한 철저한 확인 후에 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.