나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30447 [1] 광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 201동 15층1502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 "운남중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재한 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 20층 건물 내 제15층 제1502호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽 : 벽지 도배, 타일 붙임 마감, 창호 : 새시 창호 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-05-23), 제2종일반주거지역(2024-03-01), 제3종일반주거지역 (2024-03-01), 시가지경관지구(2020-12-21), 제1종지구단위계획구역(2024-03-01), 도로(저촉), 어린이공원(2019-12-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 학교(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(2019-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-12-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30447 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 776-1 운남주공2단지아파트 201동 15층1502호

용도: 아파트

감정가: 148,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현 * (현대카드)

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 39.94㎡ (약 12.08평)

토지 지분: 39.9363㎡ (약 12.08평)

건물 면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

건물 지분: 59.76㎡ (약 18.08평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

준공 연도: 1997년 1월 9일 (2026년 기준 약 30년차)

총 세대수: 863세대

총 동수: 10개동

층수: 해당 호실은 15층이며, 건물 최고 층수는 20층입니다.

건폐율: 20%

용적률: 216%

주차: 세대당 약 0.3~0.39대 수준으로 총 298~342대 (협소함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동에 소재한 운남주공2단지아파트로, "운남중학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재한 주거지대입니다. 길 건너편에 수완지구가 있어 수완지구의 인프라를 함께 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 하남대로와 임방울대로를 통해 수완지구, 유스퀘어, 광주역 등으로 이동이 용이하며, 광주제2순환도로 접근성도 양호합니다.

2.3. 도로 상태

단지 남측 및 남서측으로 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건은 현대카드(현 *)의 강제경매로 진행 중입니다. 권리분석상 특이사항은 없으며, 매각으로 인해 말소될 권리들이 많습니다. 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 이종연 - 소유권이전 (1997.06.30)

* 갑2: 심재민 - 소유권이전 (2005.03.30)

* 갑3: 박동희외 2명 - 소유권이전 (2025.05.13, 상속)

* 갑3-1: 박동희외 1명 - 3번 소유권경정 (2026.04.09, 상속포기)

* 갑4: 하남농업협동조합 - 가압류 (2025.05.19) (말소)

* 갑5: 현대카드 - 강제경매 (2026.05.07) (말소 - 본건 경매 개시 결정)

* 갑6: 주식회사 아이엠캐피탈 - 가압류 (2026.05.28) (말소)

* 갑7: 주식회사 케이엠파이낸셜서비스대부 - 가압류 (2026.05.29) (말소)

등기부채권 총액 (말소된 권리 포함): 68,454,670원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 바로 옆에 다담식자재마트 운남점이 있으며, 단지 내 상가에는 세탁소, 미용실 등이 있습니다. 또한, 차로 5분 거리에 하나로마트 광주점, 롯데쇼핑몰(롯데마트, 롯데아울렛, 롯데시네마), 홈플러스 광주하남점, CGV 광주하남점 등 대형 쇼핑 및 문화 시설 접근성이 우수합니다. 하남대로 인근에는 다양한 병원들이 위치하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에서 직접적으로 언급되거나 가까이 위치한 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리장, 공장 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

초등학교로는 마지초등학교가 도보 약 9분(535m) 거리에 있습니다. 중학교는 운남중학교, 운남고등학교, 광주진흥중학교, 운남고등학교 등으로 배정받을 수 있습니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

단지 내 상가 및 근린생활시설이 있으며, 놀이터 2곳과 경로당이 마련되어 있습니다.

5.3. 건물 노후도 및 관리

1997년 준공되어 약 30년차로 노후도가 있는 편입니다. 다만, 2018년 도시가스를 이용한 개별난방으로 전환되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상 정보

본 건은 아파트로 이용 중이나, 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 이는 향후 명도 또는 임대차 관련 문제 발생 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정되나, 권리관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 주차 공간 협소

세대당 주차 대수가 0.3~0.39대로 매우 협소하여 차량 이용자에게 불편을 초래할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

본 건은 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 어린이공원, 학교, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 또는 개발 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치한 아파트로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하고 주변 상권이 발달해 있어 주거 환경이 비교적 편리한 편입니다. 특히 수완지구와 인접하여 풍부한 인프라를 공유할 수 있다는 장점이 있습니다. 건물은 30년차로 노후도가 있으나 개별난방으로 전환되었고, 감정가는 1억 4,800만 원입니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, 임대 관계가 미상인 점과 협소한 주차 공간은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 수완지구 인프라 공유: 인접한 수완지구의 풍부한 상업, 문화, 의료 시설 이용 가능.

* 편리한 교통: 주요 도로망 접근성이 좋아 시내외 이동 편리.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지가 밀집된 주거 지역에 위치.

* 향후 재개발 또는 리모델링 가능성: 노후 아파트 단지로, 장기적인 관점에서 재개발 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 148,000,000원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세, 매물 동향, 낙찰가율, 본건의 명도 가능성, 추가적인 조사 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.